據全球最大數據庫網站NUMBEO發佈的2017年房價所得比,南韓首爾房價居全球第34位,北京房價居全球第一位,倫敦房價居第八位,東京居第30位。

首爾予人感覺房價雖高,但實際並不是太昂貴。

南韓政府為了解決房地產市場過熱現象,於今年6月份實施「6.19房地產新政策」,8月份又推行「8.2房地產對策」,10月份還進一步推出「家庭負債綜合對策」,在系列調控政策下雖然房價暴漲趨勢多少有所緩解,但還未達到安心的穩定狀態。目前在南韓房地產市場,購房者與賣房者都處於觀望狀態。

在老齡化日趨嚴重的南韓社會,房價到底是高,還是低?與世界其他國家對比,南韓房價處於甚麼水平?

首爾房價居全球第34位

東京銀座。(pixta)
東京銀座。(pixta)

據全球最大數據庫網站NUMBEO發佈的2017年統計資料,在全球280個城市中,房價和所得比(PIR)最高的地區是北京市,達到了42.2倍的高紀錄。其次是深圳為39.4倍,香港39.1倍,上海37.3倍等,中國的主要城市均名列前茅。

房價所得比(PIR),是用來衡量家庭購屋能力的全球性指標,數值為42,是指需要積攢42年的所得收入才能購入一所住宅。

此外,越南河內為35.5倍,印度孟買為39.6倍,泰國曼谷21.7倍,意大利羅馬20.5倍,台灣台北19.8倍等。日本東京為17.7倍,位居全球第30位,首爾為17.4倍,居全球第34位。

瑞典斯德哥爾摩為15.9倍,居全球第40位;加拿大溫哥華為15.2倍,居全球第45位;西班牙巴塞隆拿為13.8倍,居全球第56位等,均排名首爾之後。

西班牙馬德里為10.2倍,居全球第114位;德國柏林為9.4倍,居全球第131位;法國里昂為9.1倍,居全球第137位等,名列前100位之外。

因此,韓國專家分析,首爾房價在南韓居首位,但在全球主要城市排名第34位,價格並不算異常過高,對比北京、上海、曼谷、倫敦、羅馬、莫斯科、聖保羅等城市,首爾的體感住房價格雖高,但實際上並不是過高水平。

家庭負債率 全球第八

而家庭負債與房地產市場密切相關。為購買住宅在銀行申請的「住宅抵押貸款」與收入所得比率過高,就會給家庭財務構造帶來沉重負擔。

南韓家庭負債比率於去年首三季度首次超過90%,之後持續上升,在全球42個國家中,家庭負債增加速度居第二位,僅次於中國大陸。

以去年年底為準,南韓國國內生產總值(GDP)對比家庭負債比率為92.8%。南韓家庭負債率雖然低於瑞士(128.4%)、澳洲(123.1%)、挪威(101.6%)、加拿大(101.0%),但是在進行統計的42個國家中,排名第八位。負債率處於較高水平。

人口老化速度世界居首

人口老化問題直接影響住宅價格,因此也越發受到關注。以今年為頂點,預計南韓生產人口(15~64歲)會有所減少。此外,從2020年起,南韓的「嬰兒潮一代(1955~63年生)」將大舉步入老齡階段(65歲以上),因這種人口老化現象,會給住宅需求構造帶來不可避免的大變化。

南韓經濟構造與日本非常相似,而日本於1990年代起隨著生產人口減少,還併發了「房地產泡沫爆破」,導致住宅價格長期處於下跌的狀態。

北京空污嚴重對樓價有一定影響。(大紀元資料室)
北京空污嚴重對樓價有一定影響。(大紀元資料室)

南韓今後是否也會出現類似日本的房價暴跌現象?

該國專家分析,與日本房地產暴跌之前的狀況相比較,南韓房地產市場上漲率並沒有像日本一樣直線攀升,日本在房產泡沫爆破之前的1986~1990年期間,日本六大主要城市的年均住宅價格上漲率達到了22.1%。但是,南韓全國住宅價格上漲率只有3~5%的水平,接近消費者物價上升率。

日本的房地產,在1990年代初,價格急劇上漲,而消費者物價沒有上升,只是房價上漲後又下跌。慶幸的是南韓不存在這種程度的房地產泡沫。◇

 

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