反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)連跌兩周後反彈,最新報160.57,回升0.43%。分區指數個別發展,港島及新界西分別輕微下跌0.04%及0.02%,九龍及新界東則分別上升1.23%及0.5%。其餘領先指數全線向上,大型單位指數、中小型單位及大型屋苑指數分別上升0.68%、0.38%及0.48%。中原經紀人指數(CSI)最新報70.11,按周升1.47個百分點。

CCL重上160水平,八大領先指數有六個上升,其餘兩個幾乎無變動。正如業界所料,樓價正在醞釀向上突破。九龍區率先創新高,大型屋苑及中小型單位跟歷史高位相差少於0.5%,新界東亦少於1%,只有大型單位及港島區樓價差3至4%。

投資者外來客無懼辣招

                          CCL重上160 九龍區率先破頂

市況方面,長實位於中環的單幢盤「My Central」開售,首批80伙,入場費近1千7百萬,不足四小時全數沽清。代理統計指投資者佔五至六成,大手買家佔六成,公司客及大陸客分別佔一成。數據有多重意義,資金泛濫,投資者視調控措施如無物。一約多伙成風,新措施對收緊效用成疑。樓盤價格越高,以公司持有單位越有利,公司客湧現。大陸客更無懼雙辣稅,繼續入市。發展商部署開售,並以高價盤主導,包括恒基鰂魚涌「君豪峰」,新地北角臨海豪宅「海璇」,中信泰富何文田「Kadooria」等。相信客源分佈與My Central不相伯仲,此等供應與絕大部份的香港人無關。施政報告未有加辣,發展商開價將極為進取,刺激同區內樓價向上。

另外,上周立法會在爭議聲中通過《住宅印花稅條例草案》的終止待續議案,讓路給沒有約束力的「一地兩檢」動議。政府調動議程實際意義深遠,本應影響民生的印花稅條例草案大可順利通過,政府仍急不及待,務求「一地兩檢」在建制派護航下儘早蓋棺定論。政治凌駕民生,目的就是加快中港融合,配合中共政策,全面控制本港意識形態,類似事件將陸續有來。住屋乃民生問題,只屬次要,政府當然是「嘆慢板」;首置盤林鄭亦明言不急於推出,皆因香港政府真正相信的是樓市好,香港更好。

樓價高 公司持貨有利

讀者應經常聽到新聞稱,某某資深房地產投資者以首置形式入市免繳辣稅,代表其先前所投資的住宅皆利用公司持有。事實上,大部份高檔住宅都是以公司名義持有。當中好處甚多,包括邊際稅率較低,稅前費用扣減,利用多重控股持有達至匿名,更可利用股權轉讓間接買賣全數或部份利益。自政府實施調控措施,好處更為明顯,因股權轉讓只需繳交0.2%印花稅,避繳所有辣招稅。

以公司持貨還有兩招秘技。對於更貴重物業可利用離岸公司以控股方式持有本地公司,本地公司則持有物業,轉讓離岸控股公司股權只需象徵式繳費,連本地印花稅也省回。

其次,若一間公司持有多個物業或整幢物業,可分拆成多家公司,每家持有一個單位。只要各公司的九成股權相同,分拆持有不視作買賣交易,不用繳交辣稅。

當然利用公司持有住宅物業亦有麻煩之處:公司必須每年報表及核數,涉額外費用;承造按揭亦頗困難,轉讓時買家亦要通過盡忠審查,確保公司沒有隱藏負債,交易時間延長。但只要物業價值夠高,財務上的好處便壓倒弊處。近年高檔新盤公司客增多並非偶然,My Central就是實例。

按財經事務局提交立法會的2012年3月份數字,持有三個或以上住宅物業人士多達15萬,持有5個或以上亦有4.3萬。利用公司名義作投資住宅為主要目的企業數目難以估計,因企業不會明確表示只從事住宅收租,有些亦同時涉及其它業務,但從相關數據推論,相信此等公司數以萬計,亦可視作富裕人士的專利。

減稅鼓勵住宅投資

林鄭施政報告擬降低企業所得稅,首200萬利潤稅率減半至8.25%,目的是增加香港競爭力云云。減稅無可厚非,但必須同時顧及對樓市的影響。樓價超高,稅制本應可助釋放現有投資,政府不曾考慮。退而求其次,政府應堵塞現有利用公司轉讓的稅制漏洞,政府沒有採取行動。再求其次,稅率轉變不能刺激樓市,即住宅租金收入不應享有低稅率。政府選擇一刀切,所有企業皆享有稅務優惠,將有多個惡果。

假設某公司住宅放租稅前利潤200萬,減稅後一年省回稅金16.5萬,投資者稅後回報被推高。按資本市場原則,資產價格將被推高以平衡回報。較早前,市場已明顯出現一批公司持有住宅轉讓時估值高於非公司持有同類物業。政府慷納稅人之慨來直接獎勵投資者,完全違反置業主導的原則之餘亦鼓勵投資,壯大以公司持有住宅及轉讓的市場。再有,投資者稅後回報提高,又怎會貿然釋放此類單位以回流用家市場,令二手市場供應更缺。

由於一手盤提供稅務回贈,減稅後利用公司買盤勢必增多,進一步增加發展商定價能力。另外,發展商可利用多間子公司把物業分拆,兩年後再作股權轉讓就不用繳交辣稅。按照《一手物業銷售條例》豁免條款,三年後還可避過繁複的銷售程序及告知義務。年多來已有最少17個發展項目轉售為租,大多涉及中小型發展、單幢樓或貨尾單位。政府減稅將鼓勵更多同類發展先放租後以公司拆售轉讓,減少一般市民置業機會。

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政府聲稱房策置業主導,卻拒絕設立指標,與地產商合作的首置盤又嘆慢板。那邊廂,調控措施即將放寬,還減稅提高租務回報率,獎勵以公司持有住宅的投資者,增加發展商話語權。政府較早前更以港鐵最大股東身份延遲推出上蓋發展項目,拖慢供應。到底香港政府在盤算甚麼?在維護甚麼人的利益?相信不用再解說了。◇