今年9月29日,中國社會科學院財經戰略研究院在北京舉行的「NAES宏觀經濟形勢季度分析會(2017年3季度)」上表示,房地產投資和基建投資面臨下行壓力,四季度大陸房地產復甦周期可能出現拐點。

隨著大陸房地產「金九銀十」風光不再,再加上中共當局及央行所實施的涉及到樓市的政策,有大陸業界人士認為,種種跡象顯示大陸地產大周期將至。社科院也表示,四季度房地產復甦周期可能出現拐點。

近來,大陸以往的銷售旺季9月份和10月份風光不再,尤其是大陸十一長假更沒有了以往的熱鬧,顯得冷冷清清。熱點城市網簽平均跌八成,北京網簽量同比下跌65%、上海及廣州也下跌了78%。

受樓市銷售低迷影響,在香港上市的大陸房企股票幾乎全線受壓,融創、恆大、碧桂園、富力全線下跌,奧園及雅居跌幅超過7%。

大陸財經專欄作家孫驍驥日前撰文對大陸樓市進行了分析。

大陸樓市開發陷入困境

大陸大房企表面看很風光,在拚命拿地,其實這是一種自救的表現。因為這些房企都是高負債,除了一些熱點城市的部份樓盤,其餘的樓盤銷售並不好。有些樓市銷售人員表示有些樓盤「再賣十年也賣不掉」。

據統計,今年23家主要房企已經銷售1.7萬億元(人民幣,下同)新房,從土地開發到銷售的各個環節舉債接近六千億。其實,這些數字已經說明地產不好做了、融資成本高了、銷售困難了。

而且在今年4月的時候,全國的主要75家房企總負債已經超過1.9萬億,平均負債率達到74%。A股上市的136家房企其負債的總額超過5萬億元。其中有超過三成的企業負債超過了危險的「債務紅線」。

房地產已經陷入空轉

其次,房地產一直是拉動大陸GDP的重要動力,這也是房地產泡沫越吹越大的原因。但是,當局目前已經基本允許經濟增長呈現較低的水平,即保持在6.5%以下的年增速也可接受,這就基本上把支持發展房地產的最重要誘因,拉動經濟增速的因素給打掉了。即中國地產大周期到來了,本質上它並不是一個經濟周期,而更像是一個政治周期。

再有,從金融上來講,中國貨幣超發直接受到刺激的就是房地產,金融的周期一直在支持這個泡沫的膨脹。但現在貨幣的寬鬆趨勢退潮,最先受到衝擊的就是房地產。

另外,央行日前宣佈明年實施定向降準,釋放了「經濟範式的轉移」的信號。定向降準一來顯示金融的敞口未來將不會大面積的朝向房地產,二來央行預留的一個季度的時間窗口,就是準備在地產被打壓下去的時候,流動性被導向政府所希望的方向。遊戲規則和考核指標改變了,未來經濟玩法改變了。

孫驍驥認為,大陸房地產很可能最早在今年年底,最遲在明年,情況就會發生突變。◇