中共從今年3月份升級對樓市的調控,使樓市成交量大幅下跌,表面看起到了對樓市降溫的作用。但是樓市調控的弊端開始顯現出來。

中共這次對樓市的調控從去年9月30日開始,今年3月份,北京帶頭開始升級調控措施,時至今日,大陸今年以來已有超過一百個城市(縣級以上)發佈了各種相關房地產調控措施約150餘次。僅9月末就有十餘個城市升級了調控政策。尤其是限價、限售、限貸、限商等政策在向大陸各個城市蔓延,逐漸成為調控政策的主流。  

10月10日,易居房地產研究院發佈的《9月份住宅成交報告》顯示,全國50個大中城市今年前三季度的成交面積與去年同期相比下跌17%,大部份熱點城市均現降溫態勢。其中一線城市成交面積為2007年以來的最低值,創十年新低。  

調控首先打擊剛需用戶

10月11日,大陸騰訊財經刊文認為,目前的調控政策首先打擊了剛需用戶。一些城市的限售政策規定,在首套房取得產權證兩年至三年以後,才可以購買第二套房子。  

長沙的楊先生2016年買了一套房,今年第二個孩子降生,再加上家裏老人,原來的房子小了。楊先生準備換一套大房子,但此時長沙的調控措施升級,規定第一套住房取得不動產權證書滿三年後,方可購買第二套商品住房。  

這個規定使楊先生失去了購房資格。「我這是剛需,不是為了炒房。打擊炒房,我完全贊同,可是不能限制剛需啊。」楊先生說。  

楊先生還有一個辦法可以買房,選擇「假離婚」:把房子過戶給妻子,然後自己就可以再買一套了。但他沒有考慮這個方法。 

開發商資金回籠承壓  

今年十一長假本來是房地產銷售的旺季,因為受限價的影響,一線等熱點城市沒有多少新盤上市。  
偉業我愛我家市場研究院數據統計顯示,2017年10月第一周,北京樓市商品住宅(含新建商品住宅和二手住宅)網簽總量為98套,與2016年長假同期相比下跌76.9%。

中原地產監測數據顯示,包括南京等熱點二線城市十一長假期間成交量明顯低於去年同期。  

中原地產的監測數據顯示,十一長假前銷售火爆的三、四線城市,部份城市成交出現「斷崖式」下跌。一家總部位於廣東的知名房地產開發商湖南省分公司的負責人稱,新政(限售)對他們的銷售「影響很大」。  

銷售下滑直接造成地產商資金回流放緩。  

中小房企處境更為艱難  

開發商喜歡全款買房的客戶,因為回款快。而之前開發商為了快速回款,一般以各種名義提前收取買房款。但是現在武漢等城市已經對此明令禁止。而且要求開發商不得對全款買房、商業貸款、公積金貸款三類購房人群有差別性對待。這對開發商資金回流造成影響。  

禹州集團董事長林龍安表示,限貸、限購等調控政策對開發商現金流有兩大影響,一是在開發階段,融資困難,二是在售房階段,按揭貸款收取困難。  

有業界人士表示,大的房企因為資金比較雄厚還能堅持,但是中小房企日子就會越來越難過。再加上今年下半年和明年上半年,房企的償債高峰到了,這些中小房企日子就更難熬了。  

之前有海外評論人士曾經表示,大陸房企或在明年將迎來破產、兼併重組潮。◇