大陸「十一」長假是各個行業銷售的旺季,人們利用假期旅遊、採購,房地產也不例外。但是今年成為房地產三年來最慘淡的「黃金周」。

「十一」長假期間,大陸熱點城市的樓市冷冷清清,沒有了以往的喧鬧,其成交量網簽平均下跌80%。對於樓市旺季不旺的現象,大陸經濟學家易憲容撰文對此進行了總結和分析。

熱點城市網簽跌均八成

據中原地產研究中心的統計數據,「十一」長假前六天,熱點30城市(其中部份城市網簽數據暫停無法統計)的樓市網簽大幅下調,平均跌幅達八成,成交量創2014年來最低。

一線城市北京新建住宅在放假首六日的網簽有78套,二手房網簽23套,均是2009年來的歷史最低水平,按年跌幅達到72%;上海在這個期間網簽新建住宅147套,按年跌78%。廣州「十一」假期前後,11個區總成交量872套,比去年「十一」假期下跌了78%。

大陸經濟學家易憲容9日撰文對此進行了總結和分析。

他認為,黃金周樓市交易慘淡不是個別現象,主要城市大同小異;其次,報道只是說住房銷量下滑,但沒有提到房價;再有,一些報道吹捧這些城市推出的房地產市場調控政策已經有不小的效果。

但是,易憲容對此卻有不同的解讀。

房價不取決於銷售量變化

他認為,樓市交易量下滑而樓價卻下滑很少,這顯示住房市場是一個以投機炒作為主導的市場,不是以消費為主導的市場。因為如果是以消費為主導的市場,當住房銷售量快速下跌時,房價也會隨之快速下跌,這時住房供給方誰讓價格下跌得快,誰才有可能最早把市場過剩的產品賣出,擺脫市場所面臨的困境。

而在一個以投機炒作為主導的住房市場上,其房價的變化不是取決於實際住房的供給與需求的關係變化,而是取決於房子上漲預期變化。所以,即使住房銷售量急劇下降,住房投機炒作者至多觀望,或是不進入市場,或是不把手中所持有的住房賣出。

非市場主導調控必失敗

因為這些城市房價上漲預期沒變,所以,當地方當局推出樓市在一定時間內禁止銷售的政策後,這些城市住房銷售下降是必然的,再有這些城市的住房禁止出售期一般都在二至三年,此舉顯示現在的住房政策在二至三年之內不會有太多的變化,所以二至三年後住房禁售期放開之後,房價上漲概率仍然很高。

易憲容認為,對於一個泡沫巨大的市場、一個以投機炒作為主導的房地產市場,其房價上漲的預期是不會改變的。

在這種情況下,住房投資者不僅不會退出市場,還會千方百計地湧入市場。對房地產調控來說,這樣的效果當然是失敗的。◇