反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)繼續高位徘徊,最新報160.93,按周微升0.11%。分區指數全線向上,港島、九龍、新界東及新界西分別回升0.55%、0.7%、0.03%及1.26%。其餘領先指數則互有升跌,大型單位指數連升後回落1.94%,中小型單位及大型屋苑指數則反彈0.54%及0.67%。中原經紀人指數(CSI)最新報68.95,按周升1.76個百分點。

CCL連續4個月於160水平附近徘徊,暫時缺乏明顯方向,但每次下調低位後有緩慢上移的跡象,撇除成交不足導致的波幅,整體二手樓價仍在緩慢上升。4區指數回升,當中新界西反彈力度較大,追回部份先前跌幅。大型單位連創新高後回落,波幅擴大應與成交量不足有關。

CCL繼續高位徘徊 各指數回升大型單位獨跌

差餉物業估價署上周公佈樓價指數連升17個月兼連續10個月創新高,累積升幅25%。租金指數亦連升9個月,累計升幅7%。數字說明一切,政府政策及調控措施未足以剎停樓價升勢,更遑論令樓價進入調整周期。但調控措施卻令需求壓向一手,直至9月中一手成交金額已達1,700億,極可能打破去年全年1,883億的紀錄。若政府政策不變,一手市場將持續活躍。新鴻基地產位於將軍澳的新盤「晉海」,首推403個單位,折實呎價1.4萬,累收1萬4千票,大幅超額認購。

覓地堆填壓力大增

另外,較早前本港廢紙圍城,政府後知後覺,業界施壓才與大陸溝通商討對策,至今問題仍未解決。大陸加強環保的政策及相關法規早已公佈,政府沒有趁早與業界溝通,又沒有制定提升回收及循環再用的水平。香港官員頻繁到大陸交流到底交流了甚麼?

問題亦嚴重暴露了本港環保政策及公眾教育徹底失敗,讀者只要留意一下放在街上的回收桶內收集到的是甚麼便一清二楚。環保回收支持了本港一個微型經濟體,解體不但令本港環境惡化,亦會加大社會綜援壓力。不要以為回收跟土地沒有關係,回收不成將大幅增加堆填壓力,香港堆填區已經爆滿,若要再覓地堆填,請政府盡快告訴市民。

臨時貨櫃屋方向可取

林鄭月娥上周稱解決房屋問題非一朝一夕,某些建議或被批評杯水車薪,但政府仍願意考慮云云。忽然間社會多了另類房屋供應建議,例如社區共享空間及貨櫃屋均引起熱烈討論。其實這些並非新鮮事物,坊間早已提出,只是上屆政府不願聽取民間聲音,扼殺討論空間,以致建議一籌莫展。新政府上場後,有些項目得以展開並取得一定進展,但談論成效則言之尚早。

原本多管齊下應對房屋問題無可厚非,但亦有一定限制,若佔用有限資源,亦需顧及效益,若影響了其它項目,更可能得不償失。例如現時有近萬個空置公屋,若把資源投入加快流轉,釋放出兩成單位,對幫助有需要人士立竿見影。

社會房屋共享計劃由社聯推出,首階段3百多個單位,主要由善心人士贊助單位,政府資助裝修並改建成合乎安全條例的分間房,給輪候公屋已超過3年的現居劏房戶,住戶需共享廚廁客廳空間,初步把租金定於家庭收入的四分之一。

善心人士能把貴重物業讓出實在值得表揚及鼓勵。畢竟物質主義掛帥,此類單位只屬少數,社聯亦預期只有一千個單位左右,對幫助10萬劏房戶只能是聊勝於無。

另一貨櫃住屋方案則較為樂觀。顧名思義就是利用貨櫃改建成住屋。貨櫃屋並非新鮮事物,新界區棕地上已大量出現,外國更有系統地蓋建,如丹麥,英國、日本等。作為臨時居所貨櫃屋好處甚多,除了空間相對現有劏房理想,亦可避免公共空間造成衝突,成本又相對平,選址有一定彈性,當然亦須解決防火安全及水電問題。貨櫃屋亦有很好可擴展性,拆除及搬遷亦容易。初步構思是蓋建4層高,免卻添置升降機,加快引入時間。

壓低劏房租金連鎖效應

政府若能配合社企,筆者認為臨時房屋及貨櫃屋大有可為,並建議如下。其一,未來十多年供應存在缺口,即過渡性房屋有必要性。政府應馬上成立研究委員會,確立臨時房屋對策,設定營運者、管理安排、符合資格人士等框架,以全面取締非法劏房為目的。

其二,既然貨櫃屋屬於臨時性質,在覓地上可更大膽及更有彈性。最近本土研究社調查發現短租土地達810公傾涉及5,300幅地,有些礙於地理環境用途有限,但亦有不少應具備條件作臨時房屋之用,政府正積極研究。棕地佔地1,200公頃,很多已是露天停車場貨櫃場,適合作貨櫃屋之用,政府可策略性整合,騰出空間作臨時居所之用。政府甚至可考慮在某些公路上搭建簡單上蓋作如此用途。

其三,考慮利用大型船隻改建。大型船舶如貨櫃船、郵輪、躉船等的另類用途被忽略。社企可考慮利用一些退役或即將退役的該類船舶作臨時住屋用途。除了甲板上可興建多層貨櫃屋外,下層船艙亦可興建多層船艙及公共空間,一艘船可提供數百個單位,有利集中資源處理。船隻既不佔用土地,不需要時亦容易處理。

其四,利用空置建築改建成過渡性房屋。本港有數十幢空置校舍,政府可設置時限豁免部份改劃要求,並同時間使用貨櫃屋增加住戶數目。

其五,本港還有近二十萬間登記寮屋,即臨時房屋。大型的寮屋區包括茶果嶺、鯉魚門、黃大仙、薄扶林等。在未有大型規劃之前,應檢視寮屋區更新及加建以改善環境安全及擴大容量,地盡其用。

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樓價之所以高踞不下,因為受租金回報支持,而租金高踞不下,因為需求缺口龐大,再加十多萬劏房戶被迫納貴租,支持租務市場。若在公營房屋到位前能大量提供過渡性的臨時房屋,便可令劏房租金回落,樓市就有機會進入調整周期。◇