反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)高位徘徊,最新報160.75,按周微跌0.12%。分區指數全線向下,港島、九龍、新界東及新界西分別下跌0.51%、0.06%、0.48%及1.25%。其餘領先指數則互有升跌,大型單位指數再急升1.82%,中小型單位及大型屋苑指數同樣下調0.52%。中原經紀人指數(CSI)最新報67.19,按周跌1.2個百分點。

利率匯率無話語權

CCL高位變動不大 大型單位一枝獨秀

CCL窄幅上落,但仍處160以上,圖表顯示下跌低點有緩慢上升之勢。七大指數回落,除新界西跌幅逾1%外,其餘波幅只有半個百分點左右。大型單位表現一枝獨秀,連續兩周急升兼創新高。近期新盤開售皆以區內新高價開售,支持二手價格不跌。

美國聯儲局開始縮表,且預期年底再次加息,並維持利率逐步正常化方向。市場普遍認為步伐緩慢,對資本市場帶來的影響輕微。香港一眾高官又出來提醒市民,流動性將會收緊,本港利息終會跟隨美息上調,加上未來供應增加,呼籲市民做好風險管理云云。

問題是這樣的言論真的幫到市民嗎?「狼來了」只講了兩次卻未見狼蹤,第三次已沒有人相信,何況過去數年政府不斷重複同樣訊息,樓市卻越升越有,市民對政府的善意提醒早已麻木。聯儲局可清楚告訴全球加息預期及目標,相反,香港官員卻無法告訴市民何時加息,加息幅度多少。

香港屬開放式市場,資本自由流動,有利有弊。近年「北水」主導市場,中港制度差異令香港「水浸」,聯繫匯率使香港放棄貨幣及利率政策,政府在貨幣兌換率及息口上並沒有話語權。政府唯一可做的就是增加樓宇供應,但可惜遠未足以填補需求缺口,實際供應的時間亦要看發展商。

另外,標準普爾同時下調中國及香港評級,主要原因是中國信貸風險惡化。香港金融體系大量向中國企業借貸,系統性風險上升。對標普的評論,香港政府不視作改善契機,反指標普不理解情況。越來越明顯,香港政府只能反映中共立場,喪失獨立思考及運作的能力。中國信貨問題極可能是引發香港樓市大調整的風險所在。

短租違規霸佔大花筒

兩周前,申訴專員公署轟地政總署處理違規個案行事散漫。事實上,政府在土地監察及使用上失誤接二連三,去年傳媒就揭發港島南區大潭東丫村違規霸地30年,政府未有察覺。審計署亦曾經批評一些先破壞後申請短租獲批的個案缺乏理據。政府似乎未有吸取教訓改善施政。上周,有傳媒揭露屯門及西貢有十數間獨立屋非法霸佔政府土地興建私人花園泳池,並向政府查詢,地政總署回覆有部份已立案,但拖了五、六年仍在等候上訴,未及處理,亦有部份總署稱並不知情。

一波未平一波又起,本土研究社調查發現,全港有超過5,300份短期土地租約,涉及810公頃土地,當中有三分之一是租給鄰近土地業權人作私人康樂設施或私人停車場用途,過程沒有經過公開招標程序,資料不具透明度,這些短期租約大多長期續租。研究社批評政府黑箱作業。

發展局局長黃偉綸回應短租屬善用土地資源,政府有收取市值租金,公開招標未必適合所有情況,但執行上有改善空間,相關部門會作檢討,並考慮把資料公開云云。局長回應難以釋除公眾疑慮。所謂市值租金,在完全沒有市場機制下只會是一主觀數字,筆者估計當政府公開資料之時,極可能出現非常驚嚇的租金,且不少權貴將牽涉其中,屆時肯定又捲起另一場風暴。這些私人康樂設施既無迫切性亦無必要性,收入來源亦無關痛癢,政府審批何等寬鬆。

另一邊廂,政府在市區到處見縫插針,改劃休憩及綠化帶則絕不手軟。大眾面對環境不斷惡化之餘,卻以真金白銀買入窗台組件部份、牆身厚度,甚至垃圾房等所謂實用面積,怎不氣憤難平?

撥亂反正刻不容緩

面對一連串涉及公眾利益的失誤,政府必須立刻行動,糾正錯誤。其一,制定清晰土地短租政策及程序。大方向應當從嚴,並以公眾使用優先為原則。除非有極特殊理由,否則不予考慮。所有先破壞後申請的視作違法行為處理。任何短租應作公開招標。續租必須有檢討機制,不能以沒有人反對便默認續租。在沒有理清政策及程序之前亦不宜繼續審批新個案。

其二,短租土地包括私人會所、私人康樂設施、停車場等,佔地相等於土地專責委員會先前公佈土地欠缺的三分之二。這些土地應交予委員會納入討論規範,若20%轉作建屋用途,已可提供大量單位。另外,坊間正研究臨時貨櫃組合屋,短租土地應為合適,政府應全面檢視現有短租土地作如此用途,以配合民間解決劏房問題。

其三,馬上全面公開資料。政府肯定掌握所有資料,完全沒有理由延遲公開,否則只會惹起公眾懷疑政府正在製造理據把租金合理化。公開資料必須詳盡包括承租者登記位置、地段大小、邊界位置、何時首次批准、批准使用用途、租約年期、續租次數及租金等,亦應包括正在申請審批的個案,讓公眾監察政府施政。

其四,執法及加強巡查不得再拖。土地使用涉及民生及公眾重大利益,應馬上撥備臨時資源,即時處理積壓違規個案。相關部門須制訂清晰時間表,落實利用先進科技例如航拍機及流動三維攝影車等巡查。

其五,以往有關土地的審計過後不了了之。政府應嚴格跟進有關的審計報告,設定時限回應及加強問責。

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兩千多年前孔子早有名言:「不患寡而患不均也」。縱容土地違規行為,就是對守法的人不公。土地資源短缺,沒有清晰策略卻容許少數人可享有大片土地,難言公允。若政府不顧大眾感受,民怨只會越積越深,終有一天大爆發。◇