反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)連升3周兼連續兩周創新高,最新報161.36,按周再升0.35%。分區指數方面,九龍區調整1.81%,新界西微跌0.09%,港島及新界東則分別上升3.3%及0.02%。其餘領先指數全線再升兼再創新高,大型單位、中小型單位及大型屋苑指數分別上升0.52%、0.31%及0.26%。中原經紀人指數(CSI)最新報65.85,按周升1.85個百分點。

二手樓價連升3周兼連續兩周創新高。港島樓價急彈逾3%兼創新高,連同其它非分區指數,本周有5個指數破頂。大型單位指數更連升6周,但累計升幅只有1.54%,新界區樓價幾乎無變動。

密切留意施政報告

美國風災災情嚴重,另一世紀颶風又逼近,市場估計可能進一步拖慢聯儲局加息步伐,意味本港離加息越來越遠。恒指因北韓局勢稍作調整,但仍處高位。如此大環境下,除非北韓局勢急劇惡化,本港樓市難有調整空間。

市況方面,華懋荃灣西新盤「全•城匯」銷情熾熱,首輪5百多伙即日沽清,第二輪推售亦收逾萬票,需求供應缺口龐大。各區迷你盤趁旺市出貨。長沙灣市建局「喜遇」,全數推出136個單位,平均呎價近1.7萬,超額認購十多倍。資本策略位於屯門的「城•點」,主打迷你單位,以低於4百萬上車作招徠,折實平均呎價近1.5萬,呎價貴絕屯門區,仍錄得超額認購。以往可利用交通不便的條件來換取較大及較佳的住屋環境,無奈樓價不斷上升,怕且如此幾會將越來越少。

較早前某政府官員已開腔表明港人若要改善住屋環境可考慮搬進大陸,隨著跨境基建陸續開通,鼓勵港人移居大陸的措施將陸續出現,大家不妨拭目以待。

另外,特首林鄭月娥表示將會在10月份的施政報告內發表對樓策的看法。用詞不尋常地含糊,意味施政報告可能對樓策沒有甚麼實質行動,只會採取研究再研究,以「拖」字來解決樓價過高的問題。若第一份施政報告沒有大動作,可被市場解讀成利好消息,再配合庫房放水刺激經濟,屆時樓價可能再失控上升。

委員會爭議聲中成立

上周,政府正式成立由30人組成的土地供應專責小組,負責研究本港土地供應的來源和現行措施,任期18個月。小組將負責收集各方意見,然後再作公眾討論,並向特首呈交建議。林鄭月娥指土地供應急不容緩,本港並不缺建屋土地,只是社會沒有達成開發的共識,委員會目的旨在提供方案及足夠資料予公眾進行「大辯論」云云。

政府以往就是沒有交代某些土地開發的理據,策略又不透明,公眾未能理解及參與,執行上與公眾期望有巨大落差,以致開發阻力處處。小組或有助系統地整合並把資料公開透明化,又或可令某些以往未有關注選項浮現。林鄭確認一觀點,就是本港並不欠缺土地。

成立專責小組本應屬好事,但連日來有關專責小組的爭議聲不絕於耳。先是委員會組成,22人為來自政商界非官方成員,其餘8位是局長,但未有包括環保團體人士,被質疑忽略反對聲音。繼而是立場,傳媒指委員會成員普遍支持開發郊野公園邊陲地帶,引發政府為開發郊野公園鋪路的聯想。亦有成員長期提倡香港欠缺近萬公頃土地,為移山填海提供理據。亦有人擔心委員會預先篩選方案限制公眾討論等。

小組主席黃遠輝澄清委員會工作只是分析及鋪陳建議作公眾討論,公開不可能作出有別於公眾共識的建議,但仍未能釋除公眾疑慮,皆因委員會負責撰寫報告,絕對有能力避重就輕,左右結論,尤其是在沒有共識的議題之上。

能否達致共識成疑

筆者認為政府有必要盡快交代專責小組衍生出來的問題。其一,即使今天達成共識,土地多涉及收地、改劃、重置甚至移山填海等,不可能全部土地一步到位,大量推出市場最快也要十年八年,實際住宅供應還要多加三、四年,即填補供應缺口需要十多二十年,現時市民面對超高樓價,新一代無法上車,問題迫在眉睫,如何解決?現有長策及調控措施已充份證明不能令樓價回復到負擔能力水平。政府必須另某對策,以解市民燃眉之急。

其二,土地需求多大影響辯論結果,而願景及策略影響土地需求。例如若本港意向發展成千萬人口的城市,又或改善人均居住面積,又或改變人口政策,需求可有巨大落差。若政府未能提出廣大巿民支持的房屋願景,討論只會不斷兜圈。

其三,辯論土地來源利弊並不等同辯論土地開發原則。極可能出現某些土地開發上利益壓倒弊處,原則問題可令利益比重下降,收回私人會所用地將會是此類土地來源。若忽略原則討論,而馬上進入細節研究將是本末倒置。

其四,如何確保所有選項皆已列出並作分析?筆者就擔心先前提出的解放軍用地不在討論之列。正如部份專家指出,不應由委員會篩選出幾個方案討論,而應從民間廣泛徵集意見,否則辯論將淪為範圍的爭拗。

其五,大辯論的形式是甚麼?百人參與的辯論只會演變成各自表述的集會。如何找出有力代表不同意見及廣大市民的人士參與辯論?政府所謂比公眾諮詢更廣的參與是指甚麼?委員會要解釋清楚。最後,辯論勝負有一定主觀性,評判團是誰?是市民還是政府?

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筆者擔心大辯論過後社會根本沒有所謂土地來源或開發優次的共識,更遑論達成開發土地的原則框架,委員會只會把選擇拋回給政府。屆時政府能否作出公正不阿的決定?若按照過往經驗,實在令人難以樂觀。◇