目前大陸樓市下行趨勢明顯,連一線城市深圳的房價也連續下滑,在已公佈今年中報業績預告的22家上市房企中,淨利潤下跌的房企占比近半。隨著融資成本上升、銷售回款減少,業內預計不少房企將面臨資金鏈斷裂的風險。

根據Wind資訊資料,按照申銀萬國行業分類,滬深兩市共計22家上市房企披露了2017年中報業績預告,淨利潤同比下降的企業有10家,占比近五成。這折射出房地產行業下滑趨勢。

除房企業績預告外,房價下跌更能反映樓市下行的現狀。以深圳為例,深圳市規劃和國土資源委員會公佈的資料顯示,深圳6月新建商品住宅成交均價為54492元/平方米,自去年10月份以來已連續九個月環比下降。其中,南山區高端住宅均價環比下跌8.3%,為89673元/平方米。福田區6月依然只有一樓盤成交,均價為98453元/平方米。

業內人士稱,隨著市場觀望情緒加重,預計下半年房企銷售壓力較大,回款緩慢。一位房企高管說,「預計今年下半年市場會比較冷,價格已有下滑跡象,預計有些城市的項目將降價甩賣,以此保證業績,銷售回款也會放緩。」

下半年或降價賣房

事實上,不少房企都有類似的擔憂。長江證券房地產分析師蒲東君表示,上半年一、二線城市房價主要受限價政策影響,房價走勢扭曲;進入下半年後,房企開始面臨資金壓力、規模衝刺壓力,有可能採取以價換量的策略積極推盤,房價走勢或將發生實質性變化。

蒲東君進一步表示,由於債務期現結構的原因,房地產企業資金鏈雖無近憂但有遠慮。從長期來看,2014年至2016年,由於房企發行了大量3年至5年期的公司債券等長期債務工具,將在2017年下半年陸續迎來兌付期。

蒲東君認為,在長期償債壓力較高,而融資受阻、成本上行的背景下,房企將更加依賴於經營性現金流,即銷售回款,這將促使其接下來加大推盤力度,這一點從近期開發商行為上可以得到初步印證。

不少房企面臨資金鏈斷裂風險

同策諮詢研究部研究員李想稱,5月40家典型房企已披露的融資成本絕大多數都高於同期銀行貸款利率。其中,榮盛發展的2017年第二期中期票據10億美元,3年期,成本6.8%;龍光地產在海外發行6年期4.5億美元優先票據,年利率為5.25%。在其它債權融資方式中,龍光地產發行3.5億美元永續債,起始利率7%。

李想表示,包括金融機構借款、超短期融資券、永續債、債權轉讓、融資租賃融資、乃至通過引入私招股權投資基金的股權融資等方式的抬頭都意味著融資成本的上升,海外融資成本也有上浮。

中原地產首席分析師張大偉表示,美元走強後,熱錢將流出中國市場,疊加內地債券市場融資難,這會加劇房企錢荒窘境。

有業內人士預計,境內融資收緊、銷售回款減少、海外融資成本走高等多重資金壓力下,若2018年市場繼續低潮,境內政策性融資依舊受阻,將有部份房企會面臨資金鏈斷裂的風險,尤其那些已受前期融資收緊影響,信託融資比例逐步加大的中小房企,因其開發專案較少,銷售回款普遍偏低,其資金鏈斷裂風險更大。<>