京滬樓市量價跌風險未去

目前京滬等一線城市普通商品住宅較本輪樓市調控前，周均成交量資料出現30%至50%的降幅。即使在端午節假期期間，上海部份新盤售樓處及中介門店，人流相當冷清，市場觀望情緒濃厚。

當前京滬樓市呈現量價齊跌的局面，隨著成交持續下降，未來房價或將明顯下跌。有統計局官員稱，樓市泡沫風險並未遠去，時機成熟還是有可能被引爆。

據偉業我愛我家集團統計，3月份以來，北京二手房市場成交量連續下滑，5月二手房市場實際簽單量環比4月份同期下降34.2%；新增客戶登記量環比下降11.9%，市場交易活躍度已跌入谷底。

5月份，北京二手房成交均價環比下滑2.4%；在有交易的12個區域中，有8個區的成交均價都在下跌，跌幅最大的是通州區和亦莊開發區，大跌超過20%。

與二手房市場一樣，北京新房市場也同樣降溫。據北京金房億家統計，5月21至27日，北京新房住宅商品成交404套，較上周減少49套。

除北京外，上海樓市也同樣遇冷。鏈家資料顯示，4月份，上海一手房成交面積約67萬平方米，環比減少9.4%，同比減少30.8%；上海二手住宅成交量為1.55萬套，環比下跌20.4%，同比下跌9.4%。上海樓市4月成交創下了2010年以來的新低。

去年9月以來，大陸樓市調控政策頻頻出台，到今年3月中旬達到高峰，被業界稱為史上最嚴調控。分析認為，目前的風險是，雖然熱點城市實行調控，但恐怕也難以維持經濟平衡。國際評級機構穆迪上周下調了大陸的信用評級，表明市場對大陸長期金融狀況存在擔憂。

JPMorgan Chase & Co.分析師預計，今年下半年大陸參與調控城市的樓市銷售將下降。但是彭博社引述分析表示，如果出現這種情況，中共當局可能會為了達到官方的GDP目標而放鬆房地產調控。

若調控放鬆，房產過剩將繼續加劇。實際上，當前的房屋空置率已很高。一線城市的空置率基本在20%，二、三線城市在23%以上。該數據高出國際標準一倍還多。

除空置率高企外，大陸房價泡沫同樣讓外界擔憂不已。世界銀行提了個概念：發達國家正常的房價收入比一般是1.8～5.5之間；發展中國家應該在3～6之間。如果高於這個範疇，就會被認為房價偏高。

中國易居研究院發表的《全國45個大中城市房價泡沫研究報告》顯示，2016年前三季度中國商品住宅房價收入比是7.6。這顯然超出了公認的合理範圍，跟2015年的7.2相比也增大不少。

美國在1975至2005年之間，房價收入比逐步從3上升到了4.7，隨著美聯儲實行過度寬鬆的貨幣政策，房價收入比最高達到了5左右，之後就發生2008年的次貸危機，房地產泡沫就破滅了。

中共國家統計局中共經濟景氣監測中心副主任潘建成早前發文稱，大陸樓市泡沫風險是在非常特殊的行政手段干預下被短時間控制住，但由於過去近20年形成的上漲—調控—再上漲—再調控已經近乎固化了社會這樣一種迴圈預期，泡沫風險並未遠去，而是被雪藏，時機成熟還是有可能被引爆。◇

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嚴控樓市經濟失衡中共為保GDP可能引爆泡沫風險