政府多次「加辣」,但無阻樓市升浪。政府昨公佈4月私人住宅售價指數,最新報327.4,連升13個月,並連續6個月創新高,按年升近兩成。同日次輪開售的長實地產新盤荃灣「海之戀」,再次出現市民排隊搶購,346個單位即日沽清,令人聯想起九七樓市狂熱。同日再有南豐發展以246億奪得啟德商業地,地價創政府賣地史上最高。有學者擔憂樓市有泡沫化傾向,呼籲市民量力而行,置業要防範風險。

差餉物業估價署昨日公佈,4月私人住宅售價指數報327.4點,按月再上升約2.1%,已連升13個月,連續第6個月創紀錄新高。單是今年首4個月已累計升6.5%,按年更升19.8%。

各類別單位樓價全線上升,當中面積小於430平方呎的細單位,升幅跑贏大市,按月升2.6%。而大型單位樓價指數報288.3點,按月升1.1%,兩者均創新高。

至於租金指數亦創新高,4月報178,連升5個月,按月升0.2%,按年則升近9%。

海之戀346伙即日沽清

香港樓價升勢持續強勁,港府繼去年11月加推樓市辣招後,金管局上周五再推出三項逆周期措施調控樓市(見表3),試圖壓抑樓市。但樓市熾熱氣氛下,市民入市意慾有增無減。

上周五過萬人排隊搶購的荃灣新盤「海之戀」,昨日再推售次輪346個單位,雖然平均呎價約16,000元,較首批加價約2%,但依然收近9,000張票,超額認購25倍,再次吸引排隊人潮。發展商長實地產表示,截至下午近5時,次輪推售的346個單位已全數沽清。

昨日早上,排隊買樓人龍從紅磡港鐵站出口,一度排出天橋外,雖然逼爆場面不及首輪開售,但保守估計有數千人,再現九七年「買樓」癲狂。

雖然長實執行董事趙國雄,上周曾指海之戀九成買家均為用家,非本地客只有約2%,不過昨日次輪賣樓時,多個大手客都是操普通話。

大手客多大陸客 「大陸樓市只漲不跌」

其中一名講國語的郭先生,斥資過千萬,選購2伙海之戀單位。他坦言:「喜歡就買」,因為兒子需要讀書,而太太是香港永久居民,一間自住,而一間放租,看好海之戀樓盤位置及價錢。早前香港高官警告樓市似九七狂潮,郭先生卻稱:「中國的房子只有漲的、沒有降的!」但承認香港萬人空巷買樓「很誇張」。

另一位操普通話、持有香港身份證的楊小姐,同樣購買2伙,不願透露投資金額,但覺得樓盤「性價比高」。

雖然本地銀行調高按息,但沒影響市民入市意慾。本地準買家徐先生指,「因為我自住,所以不太擔心。」另一位自住的準買家林先生亦指:「不會考慮(樓價)升和跌,衡量自己的承擔能力。」

5千萬掃3個三房單位

長實執行董事趙國雄表示,賣樓流程亦較上周快。有幾組買家購買3房單位,其中最大手以定價計涉斥資5,000餘萬元,購入3個3房單位。他觀察年輕買家佔約四成,部份攜同父母到來。

趙國雄又表示,推出高成數按揭,並非針對金融管理局出招,又認為銀行相繼調高按息,對樓市影響有限。被問及是否擔心加息,他轉述買家指:「擔心抽不到多過擔心加息」。

美聯住宅部行政總裁布少明表示,美聯客戶出席率逾七成,當中不乏大手買家,而其中一組投資客連續2次推售均到場,至今合共購入6伙。

五成有意造高成數按揭

對於樓價指數創新高,布少明形容樓市未見大泡沫,就算有亦只是「輕泡沫」,因為年輕人上車大部份都係靠父母支持。他亦指,有近五成海之戀客戶有意採用高成數按揭。

中原地產亞太區副主席兼住宅部行政總裁陳永傑表示,政府於兩個月內三度出招,本港銀行亦加息,二手成交明顯轉靜。中原十大屋苑成交量下跌30%,樓價則繼續乾升,估計年底中原城市領先指數CCL升達165點。

位於荃灣西站新盤海之戀,次輪推售單位實用面積370至777方呎,價單定價733.6萬至1,933.4萬元。海之戀上周五在金管局推出三項調控樓市措施後進行首輪銷售,496伙於9小時內沽清,創近25個月新盤首輪單日銷售新高。◇

學者:入市非理性 憂現九七泡沫

金管局早前再推「辣招」收緊按揭成數,部份銀行亦加H按按息,但樓市依然火爆。連金管局總裁陳德霖,周一在立法會財經事務委員會上也公開表示樓市正處於過熱狀態,令他想起20年前的九七狂潮。有些市民還誤以為樓價只升不跌,令風險大幅上升。現時樓價上升與購買力脫節時,一旦利息上升,市民供樓負擔將提升,屆時買家將面臨雙重壓力。

城大建築科技學部高級講師潘永祥認為,市民恐慌性入市,擔心買不到樓,令樓市仍有上升空間。預計今年內可能會有5%到11%的升幅,「明年就很難說有沒有爆破了。」

他直言,現時樓價高,市民入市非理性,至少面臨三大風險。包括一、加息壓力;二、經濟可能下調,失業率上升,令市民供樓負擔加重;三、目前樓市落成量大,一旦樓市逆轉,就有可能出現爆破壓力。

至於何時爆破,他表示很難預期,但過往的經驗是有跡可尋,當不僅是父母給錢買樓,要去到公公、婆婆、爺爺、奶奶也來出錢幫助孫子置業時,「就是一個很強的爆破信號。」

施永青:暫不會「爆煲」

中原地產創始人施永青就不認同泡沫之說,認為目前樓市不應和九七比較。因為新盤即日售罄的景象,非97獨有,2004年以來可謂經常都有出現。

至於樓市走勢,他認為暫時不會「爆煲」,因為香港資金充裕,雖然樓價和用家脫節,但沒有跟整個社會資金脫節。「政府說『爆煲』,我就看不到,他已經說了很多年。我說不是很多泡沫,是價錢和用家的購買力脫節,不是很健康的現象,但是市場就不是沒有資金的。」

他認為,樓價除了反映買家的購買力,亦反映投資者的偏好。因為香港是一個自由市場,資金流通,投資者有自由選擇,「他們覺得買樓好那就買樓,他覺得不划算那就不買了。」

他亦重申沒有鼓勵市民投資,因為樓價仍偏高,但還沒有爆,用家可根據實際需要置業。◇

南豐246億奪啟德商業地王

南豐以246億多元奪得啟德商業地。
南豐以246億多元奪得啟德商業地。

繼早前由恒基以232.8億元奪得中環美利道商業地皮後,啟德第1F區2號的商業地皮昨日再由本地發展商南豐發展奪得,地價高達246億元,不單是全港最貴商業地,更創下香港史上最高地價紀錄。

美聯測量師行董事林子彬表示,再有商業地皮以高價批出,反映發展商對本港後市前景樂觀,而且不惜以高價入標競投優質地皮,發展商大有志在必得的決心,估計將成長線投資發展項目。

啟德第1F區2號的商業/酒店地皮,地皮面積約為20.5萬平方呎,估計可建樓面積約為191.2萬平方呎,樓面地價每呎12,864元。去年11月同區另一幅商業地的平均呎價僅為6,733元,兩地呎價相差逾九成。

項目上周(26日)接獲12份標書,其它入標財團包括恒地、長實、新地、九倉、華置、南豐、華懋等,中資則有中海外、世茂房地產伙拍新世界等。◇