中國經濟學者范欣日前撰文提醒樓市消費者,不要用以往大陸樓市調控的經驗看待這次樓市調控,這次樓市調控的環境和以往不同,買房還是謹慎為好。

僅今年4月份一個月之內,大陸有超過50座城市發佈了70餘次樓市調控政策,多座城市實施了限購、限貸、限價、限售、限商的五限政策。

大陸十年的樓市調控經驗顯示,房地產已經是大陸經濟增長的重要支柱,每次中共調控樓市三年內都會因拉動經濟需要而放鬆調控,當放鬆樓市調控之後隨之而來的就是樓市新一輪的暴漲。所以有業界人士表示,每次調控將樓價打壓下去都是買樓的好時機。

但是,范欣表示,本輪調控會造成樓市變冷,但是不是買樓的好時機,因為和以往樓市調控相比有一個條件變化了,所以提醒大家買樓要謹慎。

范欣認為,這次調控目前絲毫沒有鬆動的跡象,尤其是房貸利率上浮對購房者殺傷力更大,其對樓市殺傷力堪比調控中的「核彈」。再加上銀行收緊信貸同樣會增加開發商的資金成本,一面是政府限價,一面是資金成本大幅上升,最終侵蝕的是利潤,所以,地產商未來兩年的日子註定不會太好過。

范欣表示,雖然近期公佈的房地產開發投資與地產企業土地購置面積增速仍在上漲,但研究顯示,以上兩項數據相對於調控政策一般會滯後3~5個月,也就是說年中兩項指標預計會出現下降。預計今年年底,開發商受困於不斷提高的資金成本,急於回籠資金也會迫使其加速銷售。再加上熱點城市紛紛提高了土地供給幅度。所以,無論是從需求方還是供給方來看,樓市降溫都是必然。

雖然有業界人士認為,根據商品房市場化十餘年的經驗來看,每次樓市調控後三年內都會因拉動經濟需要而放鬆調控,導致的結果是迎來新一輪房價暴漲,因而每次調控都是下手樓市的好時機。但是,范欣認為,這次調控有一個條件和之前有所不同。這就是美國進入加息周期。

隨著美國加息頻率的加快,大陸貨幣政策是不可能也不允許繼續寬鬆下去的,否則資本流出壓力將大增,人民幣匯率貶值壓力也會再起,唯一的辦法就是收縮貨幣並跟著美聯儲加息節奏提高市場利率。

根據美聯儲公開市場委員會早前的聲明,預計2019年美聯儲利率將可能達到3.5%左右。如此一來,最保守估計大陸房貸利率也將達到6%以上,也就是說樓市的定向加息其實才剛剛開始,未來調控即使放鬆,還貸壓力的大幅上漲仍是壓制房價的一個重要因素。

所以,范欣提醒要買樓者:在樓市調控的「大招」逐漸登場之際,買房還是謹慎為好。

近來,大陸對樓市的調控措施日趨嚴厲,其中已有成都、廈門、福州、青島等20多座城市實行了限售。有業界人士預計未來還有更多的城市將執行限售調控措施。

大陸經濟學家馬光遠4月17日表示,限售的量級相當於一顆原子彈,等於直接把市場的流動性的閘門給關了。對市場影響之大,無法估量,房地產市場很可能因此而逆轉。