反映二手樓價走勢的中原城市領先指數（CCL）連升13周兼連續11周創歷史新高，最新報155.45，按周再升0.57%。分區指數全線上升，港島、九龍、新界東及新界西分別上升0.57%、0.35%、2.08%及0.21%。其餘領先指數全線再升兼連續多周創歷史新高，大型單位、中小型單位及大型屋苑指數分別再升0.24%、0.63%及0.66%。中原經紀人指數（CSI）最新報76.58，升0.3個百分點，處擴張水平。

政府調控錯判形勢

去年11月政府加辣未能令樓市冷卻，收緊「一約多伙」亦未見市場收斂，樓價反而越升越有。CCL連升13周，累積升幅6.55%。八大指數全線破頂，對上一次已是13年3月初。經上周調整後新界東急速反彈逾2%。連同CCL，大型屋苑指數及中小型單位指數皆連續11周創歷史新高。業界認為樓市將會繼續上升，CCL短期內會挑戰160水平。除非未來數星期國際市場發生突變，否則樓價很可能以極高水平「慶賀」梁振英卸任。

讀者應還記得梁振英上任前已指樓價極難負擔，經過梁氏5年管治，整體樓價再飆近五成，上車盤價格更上升近倍，足以證明梁氏及其班子錯判形勢。

上期談到政府其實有很多調控措施可用，政府偏偏不去研究，對已實行的措施而自滿，結果不但沒治好樓市，還令換樓的中產及上車的一代希望幻滅。那邊廂，財政司司長陳茂波較早前更揚言各大跨境基建落成後港人可考慮遷到鄰近珠三角地區，樓價平可改善住屋空間云云。如果那些地方真的那麼好，早已成為中國投機者專利，那會輪到港人？再有，為何巨量大陸買家有意來港買樓？怪不得各種各樣的消滅香港本土的陰謀論甚囂塵上。

市場暫時沒有大型新盤應市，各區以銷售貨尾為主。恒基位於西營盤的新盤「翰林峰」，以500萬可在港島區上車作招徠，實情平均呎價高達2.6萬，500萬只可購買190呎的無景觀開放式單位，以壓縮空間達至銀碼細的效果。發展商更揚言將加價，目標呎價3萬以上。此類一手劏房只適合特殊需求，買家務必清楚衡量自身情況。

安老按揭選擇增多

近日政府加大力度宣傳安老按揭，不時在公共場所看到相關廣告，並以「供樓半生，養你一生」為口號。安老按揭又稱「逆按揭」，簡單來說就是利用已供滿的物業作抵押，向銀行申請貸款，貸款人可繼續住在現有居所直至百年歸老，一般情況下不用償還貸款。貸款有多種領取方式，包括一次性領取，固定年期領取及終身每月領取等。取用安老按揭者既可享有居所，又有現金流支持退休後的生活。

按揭證券公司自11年推出安老安揭後一直不斷優化，12年上調計算年金的樓價上限及降低年齡門檻，14年又容許多於一個物業作抵押、三人共同借貸、利用人壽保險作額外抵押，抵押者不一定要住在抵押物業等。去年，抵押物業亦從已往的私樓伸延至未補地價的居屋，但申請人需60歲或以上。按揭證券公司角色殊不簡單，由於抵押物業價值隨時間改變，貸款利息不確定，何時取得物業償還貸款未知，銀行之所以肯貸款全因按揭公司擔保支付抵押差額。但世界並無免費午餐，按揭公司亦收取一定保費。

除了安老按揭外，房協的長者屋亦有異曲同工之處，分別在於長者屋需一次繳付租住權費，就可終身租住單位，不用擔心加租及長壽風險，剩餘的資金就可用在生活上。長者屋適合持有較多現金的退休人士。取用安老按揭時，貸款額與物業現價的差額大致可視為租住權的現值。

加大宣傳及競爭發揮潛力

安老按揭在香港已推行了近6年，按揭公司增加選擇及放寬條款，物業價格亦大幅上升，但取用安老按揭者並不踴躍，17年4月統計數字顯示，累計只有1,769宗，相信主要原因與複雜性有關。

雖然概念簡單，但亦牽涉極多細節。針對計劃的認受性，政府可從多方面入手。其一，政府先要弄清宣傳對象，提供適時及適當的資料。對50歲以上應注重深入理解及應用執行，其餘人士則放眼基本資訊，如房屋在安老的作用。偶爾見到銀行有關舉辦安老按揭講座的宣傳單張，政府可投入資源並以同樣方式加強與私人金融機構合作，並針對合適的客戶群提供資料。

另外，最佳宣傳時間將會是退休前後的人士。按揭公司可探討與強積金受託人合作，為提取強積金前後的人士提供資訊。

其二，宣傳還應要針對誤解及如何協助取用者溝通。有不少長者希望把資產留給子女，退休後現金流不足，受子女供養，子女對房產有所期望，若處理不當，隨時爆發爭產，家庭反目。安老按揭更能妥善處理固定資產，不失為清楚遺產安排。若能協助家庭溝通，可增加計劃認受性。

政府亦應針對感知上的收費多作解釋，例如65歲單人申請20年年金，每百萬物業價值可換取每月2,800元，全期總共拿取67.2萬，大概是物業價值的三分之二，若能合理解釋餘額，便可讓取用者釋除疑慮。

其三，競爭不足。多家銀行提供物業估價及貸款，應有足夠競爭。但年金金額由按揭公司提獨家提供，不具透明度及市場競爭。再有，男女申請者收入相同，但理論上男士壽命較短，年金額應較高。

政府可研究讓保險公司參與，引入競爭及優化定價方式 。

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理論上，安老按揭可減輕對社會退休保障的依賴，但是否真的如按揭公司宣傳般「供樓半生，養你一世」，「家有安老，生活無憂」？當中又有甚麼需要注意？下期拆解。◇

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