開年以來,大陸樓市調控政策不斷。近日北京、上海、杭州等3城先後出台了土地出讓新政,對土地出讓中開發商自持的部份、商辦用地等細則的規定更加嚴格。在調控政策及土地成本高漲等因素影響下,中小上市房企盈利欠佳。

4月24日,杭州市國土局與杭州市住房保障局聯合發佈了開發商拍地新規,該市對開發商自持商品房屋租賃的通知中稱,自4月24日起房企自持的商品房,應全部用於對外租賃,不得進行銷售或轉讓。在新規下,杭州除要求房企自持商品房的持有年限應與土地出讓年限一致外,還要求房企對外出租的單次租期不得超過10年。

而在此之前,上海和北京同樣對土地使用出台了新規。此外,僅在3月就有20多個城市出台或升級樓市調控政策。業內普遍認為,這與今年第一季度土地市場熱度不減有關。儘管土地出讓數量降低,但土地出讓金額卻出現了大幅上漲。

中指院資料顯示,今年前3月,中國成交樓板均價為4,019元/平米(人民幣,下同),同比上漲幅度達55%。而住宅類用地的成交樓板均價為8,483/平方米,同比上漲了四成。 

中小上市房企盈利欠佳 

隨著調控政策頻頻出台,加上土地成本飆升,不少房企面臨的風險越發嚴峻。4月28日,在複牌一天後,上市房企廊坊發展正式被實施退市風險預警,公司股票也改名為「*ST坊展」,原因是「最近兩個會計年度經審計的淨利潤連續為負值」。這是時隔5年後,該股票再度被戴上「*ST」的首碼。 

4月26日,鐵嶺新城基於同樣的原因被實施退市風險預警,公司股票名稱改為「*ST新城」。早在3月下旬,匹凸匹和天津松江也戴上「*ST」的首碼,原因同上。

這是近年來大陸上市房企業績分化的典型案例。經過2016年的樓市火爆後,多數房企的業績大幅增長,不過也有不少房企由於各種原因而出現虧損,甚至退出房地產業的企業也不在少數。 

分析認為,隨著房地產業整體利潤率攤薄,缺乏規模效應、區域佈局不合理、庫存量過大的房企面臨出局的風險。在今年樓市調控不斷加碼的情況下,類似情況還將繼續出現。 

熱錢或流向股市 

另一方面,在調控政策下,購房者正逐漸轉變為觀望心態。值得留意的是新一輪樓市調控,在繼續延續限購的同時,將限售手段計入其中。 

上海易居房地產研究院研究總監嚴躍進認為,限售是本輪樓市政策調整中最大的創新點。通過限制住房交易後的再次轉讓,增加了住房持有成本,同時也防範資金快進快出,有力打擊了各類炒房和套現的現象。 

市場分析人士稱,一直以來,樓市和股市是熱錢流動的兩個方向。由於樓市風險不斷升高,熱錢流向股市逐漸成為大概率事件。

華泰證券資料顯示,在2010年至2011年樓市調控密集期,A股自然人投資者中持有市值在10萬元到500萬元的帳戶數量明顯上升,房地產調控對A股有著一定的利好作用。 

對於熱錢而言,一個流動性受限、價格經過前期大漲之後進入瓶頸期的市場,投機價值大大降低,未來勢必會尋找新的出路,從過往的經驗看,股市應該是一條可行的出路。 

中信建投分析師趙震認為,調控政策的傳導並不會立刻使樓市資金流入股市中。更可能的是,大家會持幣觀望一段時間,在股市沒有明顯上行的情況下,不會有特別的舉動。◇