反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)連升10周兼連續8周創歷史新高,最新報152.57,按周再升0.26%。分區指數個別發展,港島區及新界東升0.63%及0.9%,九龍及新界西分別下跌0.44%及0.76%。其餘領先指數全線再升兼創歷史新高,大型單位、中小型單位及大型屋苑指數分別再升0.97%、0.12%及0.01%。中原經紀人指數(CSI)最新報82.12,下跌3.21個百分點,但仍處高擴張水平。

發展商無懼新措施

自政府去年11月出招後,樓價升個不停,CCL更連升10周兼連續8周創歷史新高,新界東年初至今累升8.18%,跑贏其它所有指數。政府收緊「一約多伙」對新盤銷情影響輕微。長實位於北角新盤「維港頌」緊接政府出招後開售,呎價近2.5萬起,4百多呎單位盛惠一千萬,首日賣出八成多,銷情依然理想。新地屯門「珀御」,以每呎近1.3萬超高價開售。二手成交更不受影響,價量齊升,剛性需求強烈。

稅務局公佈最新數字,買家印花稅(BSD)147宗,按月急升1.3倍,雙倍印花稅(DSD)1,858宗。但3月份整體成交只有3千1百多宗,情況極為嚴重。政府早前指辣稅讓宗數下跌,行之有效,不知政府現在還有甚麼解釋。

筆者多次指出辣稅是懲罰性稅收,使用率低方為有效。如今變成發展商回贈吸引買家的手段,政府庫房的搖錢樹,樓價還不跌反升,證明辣稅根本未能對症下藥。

新一期居屋申請上周截止,申請幾可肯定突破10萬,白表申請者名符其實的大抽獎。樓價極度超越負擔能力,上車客別無它選,只要有瓦遮頭,偏遠的梅窩在所不計。

另外,資助房屋小組主席黃遠輝指明年檢討「綠置居」,對候任特首林鄭月娥擴建計劃將影響公屋輪候時間而有所保留。財政司司長陳茂波在另一場合重申,若新政府利用私營房屋土地增建資助房屋,將會刺激私人樓宇價格上升。現屆政府不但未有協助新政府部署,還加強現有錯誤政策上建立的公眾期望,增加新政府執行的難度。樹仁大學最新民調指83%香港人感到痛苦,比例不斷上升,主要原因來自住屋。數字又再證明政府樓策及調控措施非但沒有幫助市民,還令情況惡化。

政府調控進退失據

樓價不斷創新高,上周二傍晚,政府突然宣佈即時收緊「一約多伙」,買家以一份文書購入多個單位需繳付15%印花稅。政府指去年11月引入新措施後發現「一約多伙」情況增加,由過去的交易中約3.5%上升至4.7%,有理由相信有人藉此迴避交稅,故政府決定推出新措施云云。

事件證明收緊措施可行,只是政府一直拖延,直至傳媒廣泛報道,樓價飆升才堵塞漏洞,給市民的觀感極為差劣。在發佈會上,梁振英又再重複其「政積」,指未來三、四年私人樓宇供應量達9.4萬伙,所花時間比解釋新措施還要多,但為何市民未被說服,紛紛高價搶購?這問題留給梁氏自己想一想。

業界先前指政府利用一、兩個數據自欺欺人,運房局長張炳良的解釋表露無遺。政府著眼的是「一約多伙」佔整體成交比例,忽略「一約多伙」在二手市場基本上不可能運作,但在一手市場卻佔兩、三成的事實。發展商代付印花稅,提供二按及靈活付款計劃,加上先前調控漏洞,市況全面向一手傾斜,樓市的生態是由一手帶動二手。一手出現搶購,地產商大幅加價理所當然,帶動近期二手樓價升浪。若要樓價調整,一手滯銷將會是先決條件。

同樣問題亦出現於買家印花稅(BSD),宗數升幅大於「一約多伙」,為甚麼政府不進一步收緊?

同一場合,財政司司長陳茂波提醒市民供應增加及加息的風險。「狼來了」的故事不知聽了多少次,不但未見狼蹤,反而樓價越升越有,市民大呼上當。往積如此差勁,政府善意的提醒已無法令市民冷靜。

壓低樓價只剩一途

政府新招數暫可治標,新盤「一約多伙」馬上收斂。市場傳出有全家人一起或借名入市,此舉存在風險,相信只屬個別事件。部份地產商亦撤大手購貨安排。但收緊措施將難以令樓價回落,有多重原因。

其一,政府預設長期供不應求的期望。政府還未找到足夠土地支持長策46萬伙的十年建屋目標,亦沒有給出清晰藍圖何時可扭轉供求失衡,結果買家付出溢價,免得越遲買越貴。

其二,樓價超高未有減低強勁需求,卻把需求逼進租務,推高租值。中原最新統計數據顯示,全港大型屋苑呎租連升12個月。本港經濟沒有起色但亦未有明顯轉壞,全民就業,加上基建令租金上升,租金短中期難以回落。租金回報高企於3厘,中小型單位更高,在低利率環境下仍具吸引力,支持樓價。

其三,市場相信利率無法大升。各國央行長期量化寬鬆,退市未有時間表,因信貸收縮路難行。主要經濟體負債超高,不斷加息將帶來財務危機。以美國為例,有報告指若十年期美債升至3厘,聯邦政府不印鈔已無法支付利息。特朗普最近有關美元太強的言論更令債息下跌。住宅可視為永續債券,長息下跌,價格自然走高。

其四,房地產已成為資產配置極重要一環,既可取合理槓桿,提供長期穩定現金流,又可對抗通脹,短期波幅遠低於金融資產,吸引投資者入市。本港難以找到同類型替代資產。DSD宗數高企加自置物業比例跌至48.5%皆證明投資資金大量投入住宅。

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供求失衡,利率低企,租金回報吸引,海量資金沒有出路,但政府無力控制利率,又不願推出租管,又沒法為資金提供其它出路,又沒膽量把現有投資釋放。要壓低樓價就只剩一途,就是猛增供應。◇