最近與一些土地產界的朋友談論新界的土地問題。他們過去有在新界發展地產,屬於中小型地產商,現在已退休移民。他們對新界土地問題甚有認識,他們的論點對市民了解問題應該頗有幫助。

大地產集團在新界屯地有數十年的歷史,這是合法的商業行為;現任財政司也有個人參與,估計新鴻基屯地五千萬公呎,恆基三千多萬公呎,新世界一千多萬公呎;單此三家,已佔地一億多萬呎。但這些土地散處,尚未形成大幅地皮供有規模地開發;而且這些土地不少是農地,甚至是丁屋地,要與政府磋商改變用途、補地價等才能發展。

這些資料是公開的,任何人到政府規劃署等部門都可以搜集。然而雜處這些土地中間尚有估計一億萬呎的土地在傳統的祖堂(祠堂)手上。每個祖堂的業權分散在數百個擁有產權的繼承人手上,要攏奪這些業權者同意出售土地很費功夫。

目前這些祖堂的土地一般由其值理以便宜的租金租出,再由有勢力人士承租後分散轉租作種種商業用途。一般情形下,祖堂地權的繼承者願意出售獲利。現時政府一般收地的地價為一千港元一公呎左右,每六個月調整一次;業權者大多願意以上述的價格出售土地。

不過在這些土地中間的農地大多數已租出予人耕種。政府收地時,這些租產要求補價,不但要「上樓」,取得公屋單位,還要求現金補價。政府接受「上樓」的要求,但就不願意提供現金補價,因此政府官員明白收地時必然要面對不少糾紛。

簡單了解上述的情況,就容易明白為甚麼新界(特別是新界西北)土地處處,但政府仍然缺乏土地建屋。而面對種種既得利益,在一個法治的社會,官員一旦採取「多一事不如少一事」的心態,就寸步難行。

上述討論的土地保守估計達二億公呎,以一比五推算,樓勻面積有十億萬呎,以五百公呎為一單位計,粗略有二百萬個房產單位。這是香港社會整體的財富。特區政府必須拿出魄力,用「最打得」的官員拼出一個解決方案。

首先是以較優惠的條件補價目前農地的租戶;政府能解決補價租戶的問題,就能有效率地收購祖堂手上的土地。掌握這些土地,政府就有與發展商討價還價的本錢;因為發展商必需整合手上的各類土地,形成大幅的建屋用地才能從事規模開發。

政府的「紅蘿蔔」就是幫助大地產商發展「發財」,其間政府自可要求推出房屋銷售的期限,種種公私共營的項目,要求地產商提供一定數量的公屋居屋等。一旦這種模式能夠推動,各方自然明白土地供應有保障,房屋供應政府能夠有效規劃。◇