反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)連升8周兼連續6周創歷史新高,最新報150.89,按周再升0.23%。分區指數個別發展,港島區及九龍分別上升0.63%及0.19%,新界東及新界西分別回調0.48%及0.05%。其餘領先指數全線皆升,大型單位升0.55%,中小型單位及大型屋苑指數兩者皆連續6周新高,分別再升0.16%及0.15%。中原經紀人指數(CSI)最新報86.34,回升1.02個百分點,處高擴張水平。

出口術難壓一契多伙

CCL與中小型單位指數皆連續6周破頂,8周累計升幅3.4%及3.7%,後者跑贏大市,新界區樓價輕微回落,相信屬短暫情況。

差餉物業估價署最新數據顯示,本港2月份樓價指數再創新高。其中40平米以下的A類及40至69.99平米的B類單位指數,自梁振英上任以來分別上升59.8%及53.8%,升幅大幅拋離7百呎以上C、D、E類的33.4%、20.6%及13.6%。數據說明兩件事,政府樓策不但未能遏止樓價上升,調控措施更令上車盤、中價盤價格急飆。費了近5年把「重中之重」的住屋問題搞成如此,梁氏及其班子難辭其咎。另外,某報深入報道新盤「一契多伙」規避辣稅的嚴重情況,在去年11月政府實施新辣招後極速增長,某新盤更佔成交近五成,還牽出利用地產代理地址、中聯辦人士相關交易。

事實上,一契多伙是政府錯誤假設首置的港人就是自住加上稅制漏洞衍生出來的產物。

上周市場傳出政府再出招,結果只是金管局出口術,提醒各大銀行一契多伙投資目的明顯,應當按多伙成交作按揭審批,呼籲銀行審慎處理風險云云。筆者認為此舉收效不大。銀行乃商業機構,早已知釋情況並按照抵押品價值、貸款者與銀行的關係及往來進行風險管理,只要按照金管局條例批出按揭,政府無可奈何。絕大部份一契多伙屬資深投資者,財力雄厚,取用按揭成數一向較低,銀行從嚴審批對其影響甚微。

一契多伙明顯違反供應不足用家優先的原則。由於二手市場實行一契多伙極為困難,此類成交絕大部份集中一手,政府不作實際行動堵塞漏洞,等同縱容該等行為及協助發展商出貨。策略及執行上一錯再錯,市民對政府治好樓市已失去信心,紛紛加入搶購行列。

林鄭承擔「自作孽」

過去4年多市民不斷聽到梁振英標榜在土地及房屋政策上的「成效」,甚麼土地供應增加,甚麼私樓供應未來3、4年達9.4萬伙創十多年新高,甚麼調控行之有效,甚麼先導計劃給予市民更多選擇,甚麼密切注意樓市發展適當時候出手,但結果如何?

以CCL作參考,整體樓價在梁氏任內再升五成,還未計算租金收入,回報大幅跑贏恒生指數同期升幅的22.5%,一般家庭公屋輪候時間延長至破紀錄的4.7年並繼續惡化,何時見底未知。不足160 呎一手劏房(納米樓)量是12年的11倍,政府卻認為這是市場需求,無意規管。新財政年度又猛推豪宅地,漠視對市場帶來的刺激。中資非理性價不斷搶地,政府毫無檢討賣地機制的意圖。每次調控皆出現漏洞,令中下價盤價格飆升,市場全面傾向新盤,間接協助發展商高價散貨。港人港地已淪為房屋史上的一大笑話。本港樓市是徹頭徹尾的一個爛攤子。

當年林鄭月娥身為發展局局長「hea」做,忽略積極開發土地及監察風險,漠視土地供應斷層的嚴重性,如今可謂陰差陽錯,輾轉承擔「自作孽」。

至於如何收拾這個殘局,林鄭在政綱內提出數點,包括成立專責小組檢視土地來源,增加土地供應,增撥資源加快審批程序,又建議在居屋與私樓間加設港人首置上車盤,增加綠置居供應,試驗未補地價居屋放租等。林鄭接受傳媒訪問時補充,房策是「重中之重」,並應以市民置業為主導,資助房屋比例有調升空間云云。

承認問題踏出第一步

增撥資源加快審批是好事。問題是若增撥資源可解決問題,為甚麼梁振英看不到?可見問題並非資源這樣簡單,而是在整體程序及整體政府運作效率。正如本欄目前期所述,若政府不作文化改變,打破官僚及各自為政的醜習,各層強烈挑戰現有程序,增加資源徒事倍功半。現屆政府未有善用土地例子屢見不鮮,又拋出極具爭議的發展規劃。

檢視土地來源,讓更多人士參與,增加市民對政府土地策略的認受性,減少爭議對立,或可加快未來土地開發。樓價高拉闊置業階梯每級的距離,增設港人首置上車盤及增建綠置居,重建置業階梯方向正確。但本港更需要一個清晰的策略,明確階梯多高度闊。一千幾百個單位的抽獎式先導計劃,對提高置業比率的願景幫助極微。再有土地從何來?若利用現有資助房屋土地,豈非令公屋及居屋問題惡化?若是利用私樓土地,必須應對梁振英設計的私樓供應合理期望。若另覓土地,難助燃眉之急。政府務必想清楚如何應對及平衡各方合理期望。

未補地價居屋與社企合作出租屬新概念,政綱暫無細節,難以評估。從表面上看帶出幾個疑問。其一,現行居屋住戶要遷至私樓,有多少戶有如此能力未知;一出一入實質供應並無增加。其二,不能收取市值租金,否則就是利用公帑支助回報。其三,居屋屬限制市場,任何增加選擇的措施會進一步推高價格,「白居二」就是典型的例子。政府亦需深思,避免再刺激樓市。

*** *** ***

香港樓市極不尋常,但林鄭的政綱未見有非常手段或石破天驚之舉,恐怕短中期都難以扭轉乾坤。但最起碼我們看到的是政府開始承認問題,就是解決問題的第一步。但願新一屆政府能真正為市民著想,急市民所急,推出強而有力的策略及調控措施,令樓價回復至可負擔水平。◇

------------------

📰支持大紀元,購買日報:
https://www.epochtimeshk.org/stores
📊InfoG:
https://bit.ly/EpochTimesHK_InfoG
✒️名家專欄:
https://bit.ly/EpochTimesHK_Column