最近中國各地政府相繼推出樓市限賣令,國內哀聲一片,其中既有胡馬《絕望信》中所述「手握500萬,在北京卻面臨無房可買」的悲嘆,又有廈門、北京等地炒樓客被套的痛苦呻吟。國人沉浸在恐慌之中時,卻忽視了一點,在一輪又一輪人為製造的樓市供給短缺中,政府終於將一、二線城市嚴重過剩的大部份樓盤,成功地賣給了甘做「接盤俠」的老百姓。

從限購到限賣: 製造短缺的心理戰

限購與限賣,是針對市場上兩大不同商業行為群體輪流採取的措施。限購是針對樓市買方的心理戰,樓盤雖多,但需要限定資格以製造短缺,於是從貸款額度、首付比例等各方面硬給做出一道道資格門檻,這就加劇了買方的恐慌心理。為了保證客戶不斷湧入,政府將「風箏原理」引入樓市營銷。收收放放、放放收收,最後,樓價越飛越高,但不至於離線飛走(泡沫穿破)。

近4年以來,中國樓市就是這樣,一會實行「貨幣量化寬鬆」,給市場加槓桿,讓個人能極為方便的獲得銀行貸款,再讓客戶用低比例首付購樓。這時候,樓是用來炒的。一會要調控,這時候「樓不是用來炒的」,各種花樣翻新的限購政策推出,營造出房產供應稀缺假相,加劇人們的恐慌心理。

不是中國人傻 主要緣於財富縮水的恐慌

從市場角度分析,中國的房地產已經沒有投資價值。因為房產作為投資品的3個指標,即房地產投資佔GDP比重、樓價收入比、租售比,中國都已遠高於世界平均水準,非常離譜。中國樓市不缺「接盤俠」,原因只有一個:財富縮水的恐慌。

中國這些年的通脹,主要集中於房地產領域,其次才是基本生活物質,如食品類。房產價格上漲之快讓人深陷財富縮水的恐慌。自90年代 開始,城市人口的貧富差距拉開,其中最主要的原因竟然是買樓與不買樓的區別,其中何時買樓是關鍵因素。買得早,家庭財富升值;買得晚,負擔沉重;不買,十年前能買樓的錢,如今連半套都購不著。富人及富裕中產將「帝國紅利」套現,到它國購樓,刺激了美國、加拿大、英國、澳洲、紐西蘭等國的樓價上漲,減輕了中國通脹壓力,但卻將自身濫發鈔票引起的通脹壓力釋放到它國,引起各國警惕。這種情況直到中國因需要對付外匯儲備大量流失而採取措施,限制資金外流,才算是暫時休止。

而投資缺乏門路的國內資金無處可去,最後當然都匯流到樓市上來。

支撐接盤俠的心理因素

除了對財富縮水的恐慌感之外,支撐接盤俠湧入樓市的還有兩大心理因素:

一、民間對政府維持樓市的能力具有超級信心。民眾多年來看到一點:房地產是中國的經濟支柱,處於大而不能倒的程度,政府會想方設法維持房地產市場,也有這樣做的能力。既然有政府這尊「托塔天王」全力托舉房地產市場,大家就放心跟進吧。

二、賭徒心理的驅動。對中國人的人生,大家喜歡用一個「混」字來形容,與「混日子」相伴生的便是賭徒心理。打麻將是「小賭怡情」,投資股市是中賭,炒樓則是大賭,投資大宗商品則是豪賭。最近山東聊城那起著名的「辱母殺人案」,起因就是蘇銀霞借月息10%的高利貸參與賭鋼,「豪賭夏儲預期鋼價上漲」,結果最後賭成了一場大悲劇。

這種借賭本參賭之風,導致中國地下金融氾濫,成了一個警黑勾結的重災區,導致了不少家破人亡的人間悲劇。

為甚麼總是政府贏?

從官方宣佈全國滯銷樓盤超過100億平方米之後,到現在已經過去三年。這幾年全國各地情況不一樣,一、二線城市經歷了少則二、三輪、多則四、五輪限購令,如今終於可以發佈限賣令了。從限購到限賣這一巨大轉變,只因政府通過千方百計做市場營銷,不少樓盤已經轉到老百姓手中。

中國政府之所以能夠成功地讓老百姓自願做「接盤俠」,還得歸功於政府具備調配經濟資源方面的壟斷性權力。其中因由,我在〈中國房地產市場:政府身兼莊家、裁判及大玩家〉一文裏,已經談得非常清楚:在美國,龐氏騙局破產,次貸危機發生,那是因為玩家、銀行與政府(裁判)是利益不同的3家人。而中國不一樣,裁判是中央政府,莊家是央行,大玩家是地方政府。地方政府要賣地,就得有小玩家願意借貸買樓,源源不斷入局。中國近20多年的經濟發展主要依靠超發貨幣支撐,股市與房地產則成為中國央行的兩大貨幣儲水池。發放信貸支撐房地產市場,已成為中國政府的經濟維穩之道。中國政府早就發明了一整套控制市場的方法,比如限購、限售、限價,限賣,想用哪種就用哪種。一個政府兼做莊家、裁判及賣地大玩家的市場,泡沫可以吹得比當年的日本與美國大,其迴旋餘地也比他們大。

為本文主題作個小結,中國政府之所以能成為房地產市場「營銷高手」,也是憑藉壟斷資源而做到的:

一 、政策層面,不時用形式各異的限購、限價令製造短缺,維持市場有價無市的狀態;再利用媒體造勢,比如市場普遍預期樓價還會繼續上漲、誇大有樓者惜售狀態,加強民眾的恐慌心理,亟欲搭車;

二、待民眾亟欲入市的心理發酵到一定程度,再適時鬆動銀根,發放按揭,讓等待已久的人趕緊入市。因為大家都知道政府政策多變,樓價節節上漲,再不買就更貴了。一些推友就給我發推說,上一趟沒趕上,又虧了,這一輪雖然樓價上漲了百分之十以上,但為了財富不縮水,必須搶搭這一班車。

要言之,中國政府能讓中國人成為過剩房產的接盤俠,不是中國人太傻,而是買賣雙方在信息、參賽條件處於極其不對稱狀態下的必然結局:政府、地方政府、銀行與房地產公司是行動一致的利益共同體,集政策制定、房地產信息提供者於一身,而千百萬買家都是受限於政策的信息接收者與分散行動者。市場博弈中,分散行動者必然會敗給行動一致者,西方社會的經濟競爭中之所以要反壟斷,原因就在於中小生產者在游說政府、價格制定方面只有劣勢而無優勢。◇