中國大陸多地推出的樓市調控政策中,又出現限售的新措施。樓市的風險在於不斷的加槓桿,催大樓市泡沫的「首付貸」死灰復燃。有專家提醒,買房加槓桿不可取,小心重蹈股市場外配資的覆轍。

中國大陸樓市又開啟一輪調控,包括限購和限貸等措施在各城市開始實施。日前,中共央行行長周小川表態,將收緊貨幣政策。信貸收緊對炒房者是個打擊,而能加槓桿催大樓市泡沫的「首付貸」,正在中介機構的包裝下死灰復燃。

貨幣政策將收緊 

在日前結束的博鰲亞洲論壇2017年年會上,中共央行行長周小川表示,貨幣政策在經過多年的量化寬鬆之後,目前已經到達了這次周期的尾部。這或意味著中共的貨幣政策將收緊。 

在商業銀行的層面,近期熱點城市的商業銀行按揭利率,已悄然上行。 

匯豐銀行本是按揭利率最優惠的銀行之一。但其廣州分行一名業務員說:「之前銀行首套按揭款利率是8.2折,去年最低達到8折,但現在全面升到8.5折,未來聽說還會繼續升高。」 

申萬宏源的報告顯示,2017年個人按揭在新增貸款的佔比預計會降至30%。若假設2017年新增貸款與去年基本持平,預計今年個人按揭貸款總額將下降約33%至3.79萬億元(人民幣,下同),而在2016年,個人按揭貸款總額為5.68萬億元。 

披上外衣「首付貸」再現

雖然各地官方發佈的樓市調控措施中有「禁止中介機構提供『首付貸』」的內容,但在二手房交易市場,仍有中介機構在悄悄提供「首付貸」,只是披上了「消費貸」、「裝修貸」等外衣,而且為掩人耳目,還引入了非本地的擔保公司作為貸款提供方,形式更隱蔽。 

房產中介經紀人對購房者稱,可以介紹貸款解決首付資金,只要對外不聲張是為了湊首付,百分百能夠辦下來。

據《北京商報》4月1日報道,經紀人給購房者提供了一份名為「抵押貸」的借款合同,大意是貸款人因為短期周轉所需,要借款100萬元,利息約5%,為期兩月,外加其它費用,每月利息約近3萬。兩個月後,貸款人需按照約定的利率還本付息,若逾期將承擔額外費用。 

經紀人稱,兩個月內買房人的貸款就將匯到監管賬戶內,到時可以拿著那筆錢來還本付息,而借來的100萬元加上買房人已經支付的首付,足以作為他的購房首付款,「這樣既沒有違約風險,成功買了房,也沒多花太多錢」。 不過,儘管「首付貸」的方案是中介機構提出的,可在合同的借款方一欄蓋章的卻不是中介機構,而是一家不知名的外地擔保公司。 

樓市風險在於超高槓桿

所謂「首付貸」,是指在購房者首付金額不足時,房屋中介或金融機構為其提供資金。擁有一套自己的房產,永遠是中國民眾熱議的話題。對於許多囊中羞澀的購房者來說,「首付貸」這種金融產品無疑解決了燃眉之急。

房價的上漲,使得購房者風險偏好加大,樓市出現各種瘋狂舉動,其中尤以採用高倍槓桿買房最甚。按照常規購房模式,通常情況下是購房者先行準備足夠的首付款,大約相當於總房價的30%,首套房槓桿比例約為1:3。但利用槓桿資金買房,自有資金部份可大比例下調至1:5甚至1:7。 

除此之外,中介墊資等影子銀行層出不窮,加劇了樓市中的槓桿波動。 

據《證券日報》報道,金融業內人士透露,「首付兩成相當於5倍槓桿,再加上『首付貸』相當於讓樓市槓桿變成10倍、20倍。日本、美國都經歷過高槓桿、高房價的階段,最終元氣大傷」。 

這遠遠高於2015年中國股市頂峰時期場外配資的狀態,因此風險更大。彼時,A股去槓桿的過程中爆發了股災,一時間中國資本市場哀鴻遍野,滬深兩市數十萬億市值蒸發。◇