反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)連升7周兼連續5周創歷史新高,更首次突破150水平,最新報150.55,按周再升0.78%。分區指數除港島區調整0.69%外,九龍、新界東及新界西分別上升1.58%、0.78%及2.49%。其餘領先指數除大型單位微跌0.33%外,中小型單位及大型屋苑指數兩者連創歷史新高,分別再升0.99%及1.02%。中原經紀人指數(CSI)最新報85.32,微跌0.71個百分點,但仍處高擴張水平。

大富翁遊戲進結局編

CCL連升7周兼連續5周破頂,累計升幅近3.6%。新界西再飆2.5%,5周累計升幅近6%,且高出15年8月高位4%,冠絕其它指數。中小型單位指數連升7周,且過去4周升幅不斷擴大,意味上車盤極速消失。現時業主的心態是呎價不創新高不賣,嘉湖山莊及沙田第一城等大型屋苑基本上已沒有4百萬以下放盤,用家只有捱貴租或接受更壓縮空間。

另外,較早前投得鴨脷洲地王的合景泰富及龍光地產透露,項目將主打4房單位及洋房別墅,只提供三至四百伙,較政府原先估計單位數量削減七至八成。發展商打算再投資百億發展,連同地價,每伙平均成本價7千萬至1億元。敢問政府這些供應對市民置業有何幫助?再有,供應量由發展商按其目標客戶控制,政府根本無法掌握。一個超級豪宅盤還可,但政府新財政年度賣地表內有十多幅類似的地王,結果將會如何,不問可知。

香港首富李嘉誠上周在其集團業績發佈會上開腔,指市場購買力強,樓價難於未來一兩年下跌云云。所謂購買力強,其實是購買力集中於一小撮富裕人士,他們一口氣買多間,又或靠父母付首期,而絕大部份市民根本買不起。政府製造出來的香港超級大富翁遊戲已接近尾聲,即富者贏盡,其餘的將被搾得一乾二淨。若政府不以調控及稅制改變遊戲規則,結局早已在大富翁遊戲中明示。

2011年按堅尼系數計算,香港早已淪為全球十大貧富最懸殊的地方,現屆政府把情況推向極端。歷史告訴我們這樣的社會民怨早晚大爆發。

願景猶如「恭喜發財」?

縮窄貧富差距及遏止樓價上升的有效方法是提供足夠資助房屋。現屆政府不但未有循此方向,還反其道而行,還利用長策欺騙市民。如何欺騙?其一,梁氏競選時提出幾個願景,包括港人優先的「港人港地」,樓價過高應回到可負擔水平,縮短公屋輪候時間,改善居住面積等均不在長策內建立可量指標,願景與策略完全脫鉤。其二,長策的公私營六四比旨在穩定樓市,毫無基礎可言,亦不符人口政策。其三,長策利用滾動10年目標掩飾公營房屋供應延誤,且不斷拖延供應,政府根本沒有承諾何時供應到位。未來5年,公營房屋遠不達標,連五五也做不到,亦沒有提高公營比例以追回失誤。其四,政府沒有找到足夠土地應付長策建屋量,製造供應缺口長期不能修補的預期,支持樓價向上。其五,數個先導計劃沒有與長策匹配,亦沒有下文,等同浪費資源。

梁氏上周還以願景比喻作說句「恭喜發財」。怪不得市民上樓如此困難。「恭喜發財」只是一句祝福說話,並無實質。今天香港的瘋癲樓價已證明梁氏願景毫無實質。

政府治樓市無方,各特首候選人皆提出改善房屋政策,方向不盡相同,但亦有明顯共通之處,就是建議增加公營房屋,換句話說就是否定梁氏的長策。三大參選人對資助房屋增加多少並不明確,只有曾俊華提出六成家庭住在資助房屋的可量目標,稱得上是一個願景。

增資助房比例壓樓價

2012年長策諮詢文件未出台之前,政府提出公私營六四比。筆者也以為是按家庭住戶做比例計算,為此寫了一篇文章計算要建多少公營房屋才可以達致六四比,當然數字甚為驚人,呼籲政府交出藍圖。其後長策文件指六四比乃新供應。事實上六成家庭住戶住在資助房屋不無道理,自1983年起,香港實施每天150人的單程證配額制度,直到今天已有180萬,計算他們所生的子女,恐怕已佔香港人口的三份之一。這些人口八成中學程度或以下,屬基層人士,估計其餘則不少是有勢力及有關係的權貴,住屋需求因單程證配額趨兩極化。

再看家庭入息中位數,按政府統計處16年第四季數字顯示,全港250.7萬戶家庭,大概只有66萬戶月入超過居屋入息上限的4.6萬,即有七成多家庭收入在資助房屋最高申請門檻以下。政府資助房屋的劃線亦間接引證資助房屋需更高比例。

香港積壓10萬劏房戶,絕大部份屬基層,亦只有公屋可解。增加公營房可令私人樓宇需求下跌從而遏抑樓價上升。現時樓價水平亦證明長策與願景脫節。

曾俊華提出六成家庭住在資助房屋馬上引來猛烈批評。先有梁振英,問政府是否要停止賣地。梁氏把增加資助房屋與私樓全面對立,明顯是擊中其房策的死穴而反駁。亦有人指六成家庭住資助房屋等同香港「淪陷」。但為何未見有近八成人口住在資助房屋的新加坡「淪陷」?反之,新加坡人均生產總值還較香港高近五成!曾俊華願景不足之處,就是未有解釋如何得出六成家庭住在資助房屋,又未有鉤劃出如何達至目標的基本藍圖。任何願景皆要推銷,並獲得民眾支持方為有效,絕非梁氏隨口一句「恭喜發財」。

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各候選人一面倒增加資助房屋的政綱,加上現行策略未能遏止樓價上升,新一屆政府有必要全面檢討長策。特首選舉在中聯辦干預下選出民望低迷的林鄭月娥,她的房屋及土地政策能否收拾梁振英遺下的爛攤子?下回續談。◇

 

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