反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)連升4周兼再創歷史新高,最新報148.22,按周再升0.32%。分區指數除港島區下跌1.54%外,九龍、新界東及新界西分別上升0.39%、2.55%及1.15%。其餘領先指數全線創歷史新高,大型單位、中小型單位及大型屋苑指數分別上升0.59%、0.28%及0.37%。中原經紀人指數(CSI)最新報88.61,升2.21個百分點。

高價搶地刺激樓市

政府連推地王加上紅色資本搶地,二手樓價續創新高。新界區樓價開始追落後,新界東率先爆升逾2%兼創歷史新高,新界西亦升逾1%。啟德效應尚未完結,九龍區連續4周破頂。大型屋苑、中小型單位及大型單位全線破頂,升勢已蔓延至各板塊。代理情緒指數仍處高位,樓價短期有力再上。

3月份聯儲局加息幾會甚高,或可為火熱樓市稍稍降溫,但香港仍要視乎資金流向,未必跟隨。現時入市的大部份買家資金極充裕,購買力難被加息影響。除非議息聲明表示加快加息步伐,加息對樓市氣氛影響有限。

樓市火熱,中原集團主席施永青改變樓市預測,由原先看跌變作看升,且升浪剛剛開始,CCL可升至180。他直指政府利用一、兩個統計數據來自欺欺人,現時首置客有不少投資者,亦有不少父母出資替子女預先置業,皆沒有逼切性。樓價大幅偏離負擔能力因樓策存在根本失誤,建議政府全面檢討房策,如設立首置地,首置物業只可自住不可出租等。筆者認同部份觀點。香港的房屋問題大部份源自政府低估房屋問題,長遠房策略失誤,缺乏通盤考慮,調控未有對症下藥等。

上期又談到新財政年度政府更胡亂推地刺激樓市,導致供應錯配,對首置投資行為視而不見,面對外來非理性搶地不以為意,樓價怎不失控上升?政府已失卻處理高樓價的最佳時機,等同劏房、僭建等,問題已大到反制政府,動之不得。

電視劇集搞響警號

某電視台播出一套有關港人買樓的劇集,引起社會熱議,當中確有不少個案反映社會現況。有精打細算,吃喝交通費用要求家人及朋友支付,每月儲蓄多於收入。有忍辱負重,每天只花50元,堅持10年終儲得首期買樓。有未雨綢繆,學生時代已做多份兼職,為首期作準備。有失去目標,慨嘆辛勞工作只能換來百呎的蝸居,生活意義為何。有住在貨櫃,指環境較劏房舒適。有為置業與否意見不合情侶鬧分手。有婚後分居,配偶分別與父母同住,每周只能小聚。有心急行事,沒有計清楚自身能力而破財。有挑戰道德,認為只要配偶可提供2千呎居所,出軌行為也可接受。有物質掛帥,追求者沒有樓則不予考慮。有富貴父母,為子女預先置業。有買樓發達,被朋友標榜為成功典範,揶揄那些不買樓的人愚昧。有劏房業主,介紹劏房如何適切,指住在劏房可激勵鬥志。雖然部份內容及對白誇張,有譁眾取寵之嫌,但仍可讓觀眾一窺置業百態,只略嫌未看到貧富置業的差距。筆者就在某新盤開售處,聽到某買家看完兩千多萬的單位,向代理大呼:「那麼便宜,給我要兩套!」

可悲的是香港就沒有一個正常置業的故事,即按照負擔能力就可買到適切的居所。不管拍攝手法如何,劇集讓社會更關注高樓價問題,亦給政府一個清晰的警號:高樓價令社會付出沉重代價。

虧待精英不利多元化

擁有自置物業生活較安穩,安居然後樂業及養育下一代,不無道理。樓價超高導致遲婚,以優生學看,影響生育質素。住屋空間被壓縮,生育率下降,勞動人口趨跌,政府以此為理由堅持奉行配額制度,而非改善人口政策,任由供應與需求錯配。

各國皆善待精英及專業人士,他們皆可享有較優質的居住環境。以往675呎太古城單位吸引不少精英進駐,如今同類單位叫價千萬以上,即使家庭百萬年薪,儲蓄首期連其它費用估計最少8年,取得百萬年薪亦絕非一朝一夕,豈非精英購買符合身份的單位也要十多年?

當國外可支配收入較低卻享有更優越的生活環境,當子女面對香港亂七八糟的教育制度,不少精英積極考慮移民。豪宅租金超高,企業紛紛減少外國派駐香港員工,取而代之是全面輸入中國白領,社會多元化發展倒退。

全港十大富豪8個主要經營房地產業務,投資物業可發大財,意識根深蒂固。當置業致富神話不破,當看見近年創業者被租金搾乾,當政府不斷重複指樓價過高,出盡九牛二虎之力增加供應及調控,但樓價卻不受控,又當某些物業投資者13年來重複置業達致財務自由,不斷叫囂不買就愚蠢時,哪個說話對社會大眾更有說服力?

有多少人把創業理想或夢想換作物業投資?產業多元化之路如何走?又有多少用家被恐慌驅使高追買入不適切居所做數十年「樓奴」?高樓價令住宅變作超貴重資產,又令換樓邊際費用高昂。政府為了建屋量,見縫插針,取消休憩用地,更改規劃,影響現有業主重大利益。在無可選擇下社會花上巨量資源及時間與政府周旋到底。

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高樓價還引發其它的家庭及社會深層次矛盾,下回續談。◇