大陸土地市場仍然持續在高價位,同時中共監管層仍在逐步加碼調控,目前,一些房地產開發商正面臨資金壓力,無法承擔高價地的開發項目,大陸房地產業的風險開始顯露出來。

國企南京招商局置地有限公司市值大約60億(人民幣,下同),2月15日以總價98.1億元購得一宗地塊,並創下南京總價「地王」。短短20天後,這塊土地即被開發商按比例平分三份,由三家公司共同開發。

業界分析認為,土地總價過高,甚至地價高過開發商的市值,因此提高了開發成本,加上融資渠道受限,令開發商面臨成本回收的資金壓力和開發風險。

房企都面臨資金壓力

今年前兩個月,大陸各地的土地價格延續去年的高位,北京、深圳、南京、杭州、南昌、佛山等城市都出現「地王」,還有上海、南京、廈門、蘇州也均出現高價地,地方政府的土地出讓金總計高達數十億。

中共銀監會3月2日再次收緊按揭,要求各地銀行謹慎對待房地產商和個人的貸款投放。

而去年10月份至今,房地產調控一直持續。一方面是升級個人的限購限貸,同時房地產開發商的各個融資渠道也有不同程度的收緊,包括銀行貸款、公募和私募公司債、股權融資、發行 ABS、地產基金、資管融資等。

業界人士分析,大陸土地市場持續狂熱,若再加上收緊個人按揭和開發貸,會影響開發商的成本回收和公司資金流。

2016年大陸土地市場價格飆漲,甚至創下300個城市340宗「地王」的記錄。瑞銀集團數據顯示,大陸2016年的開發貸款為7.1萬億元,如果加上影子信貸,則還要高很多。

去年也出現地價高於房企市值的情況,開發商高度依賴融資拿地。比如有央企背景的信達地產,去年5月份以123億元競得杭州奧體中心地塊,創造杭州總價「地王」,但該公司截至去年6月份的總市值不足75億。

銀行按揭或面臨風險

瑞銀集團估計,大陸銀行業針對房地產有違約風險的貸款可能為54萬億至72萬億元,相當於銀行總資產的24%~31%。

東方資本控股集團有限公司(Orient Capital)2月份的研究報告中提到,大陸房企在2017年下半年至2018年初將出現還債高峰。今年前兩個月土地市場火爆的城市仍然是去年高地價高房價的一二線熱點城市,令市場擔心房地產泡沫繼續膨脹恐引發破裂風險,那將導致開發商資金斷裂,進而衝擊銀行系統。◇