反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)連升3周兼創歷史新高,最新報147.74,按周再升0.62%。分區指除新界東微跌0.12%外,港島、九龍及新界西分別上升1.21%、0.5%及0.46%。其餘領先指數全線向上,大型單位、中小型單位及大型屋苑指數分別上升0.56%及0.63%及0.59%。中原經紀人指數(CSI)連續升3周,最新報86.4,急升12.12個百分點。

癲價搶地刺激樓市

CCL連升3周兼創歷史新高,實屬意料中事。九龍區連續3周破頂,其餘兩大指數包括大型屋苑及中小型單位指數亦創新高。各大指數報升,只有新界東獨憔悴。新界區樓價似乎落後大市,但相信情況不會維持,預期該區指數隨時飆升。十大屋苑成交見底回升,加上新盤熱賣,代理人情緒指數更升至非常樂觀水平,業界預期樓市將展開新一輪升浪。

啟德新盤加多少賣多少,且全數即日沽清,長線投資者佔一半,連同中資搶地行為,啟德已成為投資客新樂園。首置不等於用家,投資者也不限於非港人,在啟德樓盤銷情明顯不過。

政府官員以落後的數據來引證新辣招效力,卻無視市場行為,連關注的口術都懶講,等待上車的市民越看越憤怒。

樓價破頂之餘地價亦創紀錄。龍崗地產及合景泰富合資以168.6億投得的鴨脷洲利南道地皮,中標價大幅超越第二位的小西灣地皮,成為香港新地王,每呎樓面地價超越2.2萬元,超出市場上限估價近五成。但發展商直言地價合理,並預期將來呎價可達4萬。同樣位於南區的黃竹坑地鐵站上蓋項目亦被平安不動產及路勁合資奪得,雖然港鐵未有公開中標價,市傳單是樓面地價每呎達1.5萬。連環搶地事件即時刺激區內二手樓大幅加價,相信加價情況會蔓延至各區。政府毫無策略亂推地,引發連鎖效應,加上資金流入推高股市,樓價隨時爆升。

巨額盈餘無助置業

政府公佈新一份財政預算案,去年財政盈餘達9百多億,扣除2百億上年度已支付的醫療撥備,絕大部份盈餘來自額外賣地收益及樓宇印花稅。財政儲備高達9千多億,連同外匯儲備3.8萬億,政府坐擁近5萬億,足夠買起全港七成私樓。若加以善用,絕對可以造福社會及人民。

在應對樓價遠超負擔能力的問題上,政府只能延長供樓利息稅務扣減。被問到如何助市民置業時,新晉財政司司長陳茂波指任何刺激需求的動作只會再推高樓價,政府唯有增加資助房屋。所謂增加供應的言論幾可肯定是空談,其一,資助房屋需要大幅增加方有效,但土地從何來?其二,長策還欠數萬資助房屋方有著落,若政府有能力多建資助房屋,早已在長策進度報告報喜。其三,即使馬上展開研究,增加供應起碼要等6至7年,遠水不能救近火。其四,政府即將換屆,有重大決策皆留給下屆。

社會多次指出長策的公私營六四比不足以壓低樓價,政府卻聽而不聞,又指更改比例將減少私營房屋供應推高樓價。若當初提高公營房屋高比例根本就不會製造私樓減少的錯覺。陳茂波現在才承認問題已經太遲。另外,政府指預算案對樓市中性,其實已是偏向正面,因政府誤信辣招成效,即不會加辣。再有各項紓困措施將刺激經濟增長,經濟改善,就構成代理說服買家追入的理由。

供應需求嚴重錯配

緊隨財政預算案而來的就是明年賣地表。來年土地可供應1.9萬伙,超越目標10%,本應是好消息,但一看細節便知大為不妙。28幅地當中,啟德新發展區佔8幅,全屬臨海豪宅地,涉及7,500伙,總估值近千億,5個大型鐵路上蓋項目涉及8千伙,當中包括黃竹坑及何文田貴重地區。再有龍翔道、赤柱豪宅地、長沙灣大型臨海地等總共2千多伙,幅幅皆百億地王,引發中資高價搶地可能性甚高,刺激樓價向上,繼而推高地價,惡性循環。

但發展局局長馬紹祥不以為意,他指不論投地資金來源,只要樓宇盡快推出市場即可。又指鴨脷洲新地王,只屬個別事件,地價高不等同可高價賣樓云云。是否如此,先考慮以下幾點。其一,過往數字顯示高地價成交將刺激某些區份及短中期樓價。其二,紅色資本鍾情豪宅地,出價令人譁然。政府大推貴重地,但並沒有任何阻止非理性價搶地的措施。其三,批准預售後地產商何時出貨,政府沒有能力控制。地產商持貨能力甚高,更不能排除集體行動,影響供應。其四,雖然外來客佔整體成交比例不高,但集中在千萬以上的住宅。政府增加高檔住宅用地不但推高外來買家比例,逼切的自住上車供應將更缺。其五,中國大陸一線城市的高價搶地然後巨額融資行為正在香港上演。單是鴨脷洲地價已超越投得地皮的兩公司市值總和的一半,之前投得啟德地的發展商,據聞融資地價達八、九成,且沒有外資銀行敢參與。當政府嚴厲監管按揭風險,土地融資風險卻無人管,金融系統性風險正在增加。

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公屋輪候冊28萬人,劏房戶逾十萬,資助房屋大幅延誤,政府增加資助房屋無能為力,但增加高檔豪宅卻不遺餘力,更唯恐樓市不亂,還要大力催谷地王刺激樓市,連帶風險又視而不見,未來樓市豈會受控?◇