繼上周五鴨脷洲地王以169億天價批給中資、刷新香港賣地最高價紀錄後,港鐵周一截標的黃竹坑站一期住宅發展項目,昨日火速開標,再由大陸保險資金背景的平安保險組財團爆冷投得,令市場嘩然。本地地產富豪呂志和感意外,擔憂中資「坐艇」,新地主席郭炳聯直言「等這些癲標中曬先啦」。有分析師擔憂,中資瘋狂在港搶地,勢必令已破頂的樓價再升,加重市民置業負擔。

黃竹坑站為港島區近30年來首個招標的鐵路項目,備受發展商重視。港鐵星期一公佈共接獲14份標書,打破2005年將軍澳日出康城一期紀錄,創地鐵項目新高。當中至少6間中資入標競投,包括奪得地王的龍光地產,以及萬科、華潤置地等;本地主要發展商包括長地、新地、恆地、嘉里建設、新世界夥拍南豐及遠東發展。但最終卻由怡騰投資有限公司爆冷奪得。該公司是平安保險旗下的平安不動產,夥同路勁基建合組的財團。

資料顯示,黃竹坑站項目地皮位於整個發展項目南面,地盤面積約為11.8萬方呎,最高可建住宅樓面面積為57.7萬方呎,預期可建兩幢、共提供約700至800個住宅單位,當中180伙的實用面積不可超過538方呎。

測量師料賣2.2萬一呎

市傳項目補地價金額逾46.84億元,即每方呎約為8,119元,較早前批出的何文田站一期低4%。而港鐵要求項目分紅比例固定35%,發展商另需直接出一口價競投。路勁透露項目投資會超過一百億元,合夥雙方各佔約一半權益。

高力亞洲估價及諮詢執行董事張翹楚稱,雖然港鐵一向不公佈中標價,但從龍光地產上周天價投得鴨脷洲地王的例子,黃竹坑站補地價金額連同一口價及花紅等,預計最少賣每呎2.2萬元,「因為鴨脷洲樓面價錢已去到每呎2.2萬元,雖然黃竹坑站海景不如前者,但再計30%分紅,價錢和鴨脷洲的價錢差不多。」

勢推升樓價釀風險

他認為,中資不計成本來港搶地,勢必令香港樓價再升,令樓市面臨風險。「其實他們都未去到建屋,或者未去到賣,都未能知道市民接受力有多高……我相信一定有風險的,政府都有講,沒有一個必賺的生意。」他預計樓市在未來一年內會再升20%,和早前中原地產創辦人施永青看法相若。

至於中資來港搶地的原因,他認為和大陸走資潮有關。「因為你資金始終要找出路,不想(人民幣)大幅貶值的話,你都要找出路。而且全球資產都貶值的話,投在地產市場是最穩定的。香港暫時和美元還掛鈎,港幣比較穩定,對於投資者來說,香港可能是一個首選。」

七大發展商投地五年減半

今個財政年度政府賣地,四分一已落入內房手中,其中海航三奪啟德地,龍光及合景泰富更以天價創造本港新地王。

仲量聯行昨公佈《香港住宅銷售市場》報告顯示,過去五年,本地七大發展商,包括新鴻基地產、長江實業、恆基兆業地產、南豐集團、新世界發展、信和置業及會德豐地產,投得的政府住宅地皮,由2012年佔整體推出的住宅地皮45%,下跌至2014年的28%,2016年更進一步跌至22%。五年間銳減一半,壟斷局面已被打破。

該行更估計,至2017至2019年,七大發展商佔私人住宅落成量比例將由以往逾八成跌至一半(見表)。

中資搶地  呂志和:難免「坐艇」

有份入標黃竹坑的嘉華主席呂志和,昨出席銀娛業績會,亦對中資早前創地王表示意外,直言嘉華一年多都投不到地,又指中資「這樣博法,他們會不會有一日坐艇(因價格下跌被逼長期持有資產)呢?真的不知啦。」至於會否考慮與中資合作投地,他笑稱「同你好過同中資!」

郭炳聯:等啲癲標中曬先啦

新地主席郭炳聯同日在中期業績會上稱,雖然近年多中資地產商來港搶地,但集團見慣樓市風浪,未來會有紀律出價,並積極投地。而集團亦一直提高收租業務比例。

郭炳聯表明,每次政府招標均有出手,但仍要「計到數,有錢賺」後,才決定落標與否。他又稱讚政府繼續以招標形式賣地,「等啲癲標中曬先啦」。不過,他指香港地皮並非每幅均受中資地產商重視,不是所有投標均是高價。

集團副董事總經理黃植榮稱,香港是自由市場,歡迎不同地方的地產商來港投地,短期內如有地產商認為高價投地後,可以賺取一定回報,「就留給他們做」。

另外,近期香港樓市已刷新多項歷史紀錄(見表)。

1月私樓售價指數創新高

差餉物業估價署昨日最新數據顯示,1月全港私人住宅樓價指數升至309,按月升0.62%,連升10個月,再創有紀錄新高,累計升幅已達13.85%。其中,中小型單位(1,075呎以下)售價按月升0.62%,較大面積單位(1,075呎或以上)則升0.68%。

租金方面,1月私人住宅租金指數為174.7,按月升1.04%,按年則升3.5%。◇

保險資金海外投地 成監管重點

近年來,中資不斷在香港和海外大舉進軍房地產。今次來港投地的平安不動產,2015年1月以3.27億英鎊買入緊鄰倫敦著名歷史建築的大型寫字樓TOWER PLACE。另亦與中國人壽聯手美國發展商鐵獅門,共同投資波士頓海港區4號碼頭項目。平安不動產目前亦持有朗詩綠色地產約13%股權。

路勁基建執行董事單偉彪接受媒體採訪時,坦言和平安合作全因對方「錢多」。又指內房攻港,主因是「大陸政府不想開發商買地向銀行借錢,令開發商面對壓力,是來港的催化劑」。

仲量聯行上月發表報告指,去年中資海外商業和住宅地產投資額按年升近53%至330億美元,創歷史新高,更佔整體中國對外投資總額的90%。

報告稱,主因是大陸保險資金瘋狂掃入海外物業,如安邦保險去年斥資逾60億美元將Strategic Hotels and Resorts收歸旗下;中國人壽亦買下擁有酒店的喜達屋資本集團(Starwood Capital Group),以及位於曼哈頓的寫字樓;主權財富基金中國投資有限責任公司亦長期活躍於紐約寫字樓市場。

大陸傳媒報道,內房近日在大陸發債幾乎被「冰封」,原因是監管機構為防樓市過熱,收緊內房商融資審批。相反不少內房早已來港上市,在港融資更方便之餘,成本亦低。 

投地助大陸資金外逃

據本港財經專欄作家陸羽仁在報章撰文分析,大陸民企瘋狂來香港買地,實質上幫助大陸資金外逃。投到地之後,透過「內保外貸」(即以國內資產作抵押擔保,在海外貸款),便可以安排資金來香港。做法是找中港兩地都有業務的銀行,把國內資產,甚至現金,抵押給銀行,然後在香港借取港幣。「若調來的資金夠多,足以支付地價,還可以把香港的地皮再拿去按揭,足夠用作建築費之餘,還可以套現一筆資金,變相令公司在香港劃出一個可以自由調動的資金海外小金庫。」

不過,最近大陸金融市場面臨整頓,其中險資成為當局監管的重點。最突出的是上周保監會對敵意收購萬科寶能系全面開刀,撤銷時任前海人壽董事長姚振華任職資格,禁止他再入保險業10年。陸羽仁稱,打險資其實由最高層指令操盤,顯示整頓金融業已迫在眉睫。「舊制度受益者會儘快把資金撤離,作為自保。」◇