反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)調整後又再回升,最新報146.59,按周回升0.48%。分區指數除新界西回落0.54%外,港島、九龍及新界東分別反彈0.57%、1.41%及0.25%。其餘領先指數亦全線反彈,大型單位、中小型單位及大型屋苑指數分別上升0.4%、0.5%及0.55%。中原經紀人指數(CSI)最新報68.02,升2.06個百分點。

辣稅佔成交比例不跌

CCL調整一周後又再回升,逼近歷史高位。除了新界西連跌兩周外,七大指數反彈。受啟德地皮高價成交及同區新盤開售刺激,九龍區樓價更率先創新高。

黃曆新年過後,二手成交仍未有起色,十大屋苑一周成交少於十宗,但主要屋苑預約睇樓量有上升跡象,新辣招逐步被消化。市場焦點仍在一手。啟德「嘉匯」開售,首推180個單位,折實平均呎價1.8萬元,入場費近6百萬。見初步收票反應踴躍,發展商加價5.5%加推。市傳有數組買家有意大手購買十伙以上,調控漏洞問題越見明顯。

另外,運輸及房屋局局長張炳良表示自政府於去年11月初加辣後,樓市氣氛明顯冷卻,樓價有止升跡象,繳交雙倍印花稅及新辣稅的住宅成交宗數,較之前平均下跌超過八成云云。宗數減少固然是好事,但不能單看宗數,還須看比例。事實上,稅務局最新數據顯示,1月份繳付買家印花稅BSD的住宅成交有229宗,需繳付從價印花稅DSD則有406宗,分別佔住宅總成交量3,286宗的7%及12.4%,比例較12月份的4%及10.6%回升。BSD基本上已回到11月份政府出招前7.3%的水平,即代表外來買家並沒收斂,只與市場同步採取觀望態度。DSD比例的確較11月份的35%大幅回落,但該數字反映新辣稅實施前瘋狂搶購及稅制漏洞的結果。作為懲罰性稅收現水平絕非健康。政府必須密切留意走勢,有必要時更應全面檢討稅務回贈的市場行為。

日本泡沫形成有因

近日看到一篇樓市的評論文章,指香港過去十多年樓價非理性上升並非因民眾收入增加或人口增長,而是零息環境,政府扣起土地令供應不足,連同大陸資金湧港買樓所致。文章續指香港樓市已出現結構性改變,包括政府政策及人口老化,面對息口上升及外圍各項風險,樓市已步入「地獄之門」,並可能於12至18個月內「爆煲」。一旦如此,香港樓市將有如日本般30年來一潭死水,呼籲港人做好準備云云。

筆者認同該文章對樓價非理性上升的理據。事實上,政府不但扣起土地,而且「懶懶閒」沒有積極造地以應付未來需求。長遠房屋策略未有配合人口政策出現供應錯配。政府又錯判形勢,外來買家不斷搶購直至佔成交三成多才出手。調控未有對症下藥,結果8次出招但樓價仍節節上升,遠超市民負擔能力。但香港樓市會否「爆煲」,並如日本般衰足30年,值得探討。

先回顧一下日本資產泡沫的故事。80年代中期日本經濟迅速增長,汽車及電子產品雄霸全球市場,製造大額貿易盈餘。企業坐擁巨量現金,遂大舉投入房地產。經濟增長強勁吸引外資企業進駐,需求進一步推高房地產價格。銀行水浸,不斷減息,風險監管被追求利潤的慾望蓋過,基於資產漲價的預期,放貸極度進取,貸款再投入房地產,循環不斷,資產負債表急速膨脹。

香港住宅並無泡沫

及後「廣場協議」(即令日圓對美元大幅升值的協議)發揮威力,經濟急轉直下,資產價格暴跌,大量企業連同銀行出現負資產,本應連鎖式倒閉但政府卻不斷出手救助,出現大量「僵屍企業」(即依賴持續貸款而避免倒閉的企業),調整期拖長,零利率加無限量寬亦無法提振經濟。面對勞動力下降,人口急速老化,外來需求不成氣候,整體需求萎縮,房地產一蹶不振。現時東京橫濱區的平均樓價只是入息中位數的4.7倍,比起香港的18.1倍簡直小巫見大巫。

日本房地產泡沫的爆破絕對值得借鑒。不顧風險的信貸膨脹,且集中投放於房地產就是泡沫的來源。美國的次按風暴同樣是因為大量極高比例按揭貸款給還款能力有限的人。

值得留意的是中國大陸現時與日本80年代有幾分相似。多年來巨額貿易順差令某些企業坐擁大量資金。為了保持目標增長,不斷加大信貸,去年新增按揭貸款近6萬億人民幣,佔全年新增貸款額45%,屬危險水平。存款額度不及整體貸款額度,意味不受風險監控的影子銀行正在擴張。產能過剩令僵屍企業充斥市場。一孩政策令人口急速老化。中共正著手調控,稍有不慎,隨時重蹈日本覆轍。

香港因各項辣稅,樓市投機活動近乎零,成交量處極低水平,不符泡沫現象。樓宇信貸膨脹溫和,過去7年平均每年增長8%左右。銀行一早已收緊按揭,過度或槓桿借貸風險極低。整體供應量遠未能填補需求缺口。既然樓市沒有泡沫,何來爆破?

但必須留意紅色資金搶地行為,某些發展商自身資金不多,但高價搶地,製造升價預期,然後大舉融資,且不斷重複。若情況惡化,泡沫在醞釀中。

*** *** ***

無可否認,樓價處歷史高位且遠超負擔能力,但左看右看,未來十數年香港住宅市場走勢難像日本,為何有如此結論?下回續談。◇