根據差餉物業估價署資料,香港普遍住宅樓宇的單位回報率按月平均跌0.1厘,創了1999年有紀錄以來的18年新低。加上今年美國加息的預期(預計加息三次),故筆者認為樓市再能大升的空間實在很有限,才有套樓換股的想法。

中原城市領先指數CCL最新數字為144.28,對比10年前(即2007年),該指數連60也不到,換言之,短短10年間,本港樓市平均普遍的升幅超過1.4倍或140%。即使再樂觀的人士,也不會認為樓市可以在現行的水平上再升1.4倍吧(個別樓王則另作別論)。以香港人口收入的中位數字約15,000元計算,兩口子若然要聯名買入400萬樓宇做按揭,以30年還款期作八成按揭為基礎,按揭利率為2.15%,那麼每月供款為12,069元(剛好可以通過銀行的壓力測試)。若然樓價再急升,這類人士便超出了其可以購買樓宇的負擔上限。當然,這類別的人士並不能代表所人現在仍未上車的香港人,因為還有些買家可以借助家庭的幫助上會,例如加大首期以減輕供樓負擔、又或源源不絕的大陸資金南下等等,都為樓宇市場提供購買力。無論如何,筆者認為香港樓價再難瘋狂上升,故以樓收租的業主便要好好計算租金收入的回報率(在此筆者要強調,文章主要是以股息回報與租金收益作比較,而非鼓勵自住用家賣樓轉股)。

另外,筆者要補充幾個要點。第一,投資者所揀選的股份,必須要有穩定的收益及穩定的股息回報;第二,要待股價下跌時,將周息率提升至閣下認為值得轉換的時候,才可行動。這個並非因為股價要低買高沽,而是筆者假設投資者是以收股息為目標,以取代樓宇租金收入,故股價升或跌都不會將股票賣出,但低位買入股票,周息率提高,投資回報便可以加大。第三,股災時往往樓市都會受到一定程度的影響,但由於股票本身的流動性較樓宇為高,故理論上股票市場的跌幅會較樓價深,若然在此刻進行套樓換股,雖然樓價下跌,但股價的跌幅較深的情況下,仍然是有利可圖。第四,套樓換股是以收息為目標,故其間不會進行低買高沽的動作。◇