反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)連升6周,最新報145.44,按周再升0.19%。分區指數除九龍區回調1.7%外,港島、新界東及西則分別上升0.05%、2.08%及1.71%。其餘領先指數全線繼續上升,大型單位、中小型單位及大型屋苑分別再升0.21%、0.18%及0.15%。中原經紀人指數(CSI)最新報62.66,上升4.41個百分點。

CCL連升6周,對上一次已是2014年年中,新辣招拖慢上升速度,累積升幅只有1.36%。各板塊輪流上升,本周由新界區領漲。各領先指數皆逼近高位,其中以大型單位及新界東表現最強,相差分別只有0.46%及0.69%。

香港股市於美國加息後已跌近千點,但樓市表現通常滯後3至6個月,樓價短期繼續橫行。

增供應加調控未見效

市場暫沒有大型新盤應市,發展商以銷售貨尾為主,一手缺乏方向。二手業主則態度強硬,吸取年初跌市後反彈的教訓,加上新辣招令出售後難再入市,寧願封盤觀望也不減價求售,導致市場供應更少,價格更難跌。

轉眼又過一年,是時候回顧2016年樓市,溫故而知新。全年整體樓價走勢成先低後高之局,年初跌市主要受中港股市暴跌氣氛帶動,跌勢延續至2月份。及後股市回穩,美國又延遲加息,樓市急速反彈,全年計樓價反升7%。個別板塊表現不盡相同,超級豪宅受大陸富豪青睞,頻頻傳出天價成交,小型單位受稅制傾斜而吸引大量投資者入市,價格反彈更速。

見樓市又再失控上升,投資者比例走高,雙倍印花稅累收近千億,政府11月初再出辣招,劃一投資者印花稅15%,結果卻適得其反。業主封盤令供應更缺,價格不跌之餘還把租金推高。樓市全面向一手樓傾斜,全年一手佔成交宗數比例升至三成,創十多年新高。

樓價高企壓縮住屋空間

調控措施無法解決資金過剩問題,資金流向非住宅物業,車位炒至癲價,租金回報不足2厘。人民幣不斷貶值,大陸資金無懼辣稅掃豪宅,代理統計大陸買家比例連升三季。增加土地供應方面,政府努力似有成效,潛在私人樓宇供應未來4年達9.3萬伙,創10年新高。

政府直接承認「見縫插針」以應付需求,覓地「粒粒皆辛苦」,但無奈樓價依然高踞不下。紅色資金投地積極,奪取全年批地三成多,每每出價令市場嘩然,本地發展商難以抗衡。建造業勞工短缺,過去數年每年工資增長逾10%,本年平均再漲8%。建築成本暴漲,本財政年度公屋單位建築成本上漲兩成多,政府預計未來4年每年平均再漲13.6%。「麵粉」價格高企,「麵包」又怎會便宜?

樓價高企導致住屋空間壓縮,政府批出私樓單位面積每下愈況,120多呎的開放式單位,令人費解的開積,屋宇署照單全收,適設居所並非審批考慮因素。

資助房屋由於覓地、改劃及勞工短缺等問題而大幅延誤,公屋輪候時間急升至4.5年,何時回到3年上樓承諾未知。計分制令單身人士上樓無期,政府正面對司法覆核。一位新晉立法會議員牽出「橫洲風暴」,官商鄉黑勾結指控越演越烈,牽出地區勢力反對導致公屋規模縮減者不止一端。千多公頃棕地如何收回及善用,政府還要花兩三年研究。

監控及執行有待改善

在監控風險上政府亦未盡人意,北區出現多個非法傾倒造成的泥頭山,各部門互相推搪責任。霸佔官地屢見不鮮,有三成多非法霸佔申請短期租約獲批,政府指如何規範該等行為需作全面檢討。

東丫村發現霸地建豪宅,30年來無人發覺,罰則只是還原土地。打擊利用工廈改作住宅用途不力,石棺藏屍案後冰山露角才加強巡查執法。

審計署兩次出招,先揭差餉物業估價署沒全面監察業主資料而可能低估差餉,又縱容僭建單位豁免差餉,再指房委會監察維修資助房屋欠理想,鉛水事件會議記錄不全。政府經常聘請顧問作研究,機密資料多番外洩,罰則並無阻嚇作用。

年中樓市亦迎來不少新事物,房委會推出首個「綠置居」景泰苑反應尚可,能否加快公屋流轉及下一期如何發展,政府將再研究。房協推出首個長者屋「雋悅」則反應未如理想,最終以短期租約招徠。安老按揭延伸至資助房屋,但使用率極低,有必要加強教育及宣傳。唯一一幅「港人港地」啟德一號今年應市,呎價1.6萬起,無助一般港人置業,甚為諷刺。港鐵黃埔及南港島線開通,令該區居民交通改善,但亦同時刺激區內樓價。中原推出首個情緒指數,較CCL更領先,有助了解短期樓價走勢。

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現屆政府視樓市問題為重中之重,無奈問題冰封三尺,官民互信關係破裂,萬事寸步難行。供應缺口龐大,樓價不跌反升,樓市走向兩極化。調控措施架床疊屋扭曲,已嚴重扭曲樓市運作。執行力及風險監控仍有莫大改善空間。政府縱使有新嘗試,但對解決根本供應問題只屬杯水車薪。總結2016年,解決樓價過高這個老大難問題恐怕仍未見到曙光。◇