日本中央銀行(日銀)實施了約三年的零利率以及後期的負利率金融政策,其銀行資金的相當部份流入日本房地產市場,使日本樓市火爆升溫,特別是以東京為主的大都市,公寓房投資火爆,成為牽引日本房地產市場的主力。但近期的特朗普效應給日銀的負利率政策帶來壓力,被認為有可能提前結束日銀的負利率政策,從而影響到日本房地產市場的走向。

公寓房是牽引日本房地產的主力

2016年已只剩下數日,在此不妨回顧一下日本一年中房地產市場的動態行情。早前日本國土交通省發佈了2016年7月份房地產價格指數。房地產價格指數是指將2010年的平均價格定為100,作為參考基準,然後其它時期的價格與其進行比較,來反映房價在不同時期的漲跌幅度。國土交通省的數據顯示,2016年7月的房地產價格指數為106.7,自2013年3月以來已連續41個月保持上升,其主要背景是安倍經濟學帶來日本經濟的復甦。

日本房地產市場,通常包括了公寓房、辦公樓、獨院住宅、住宅用地等方面。近年,房地產整體雖然在上升,但按分類來看,獨院住宅、住宅用地在2016年7月份的價格分別為99.0和96.8,幾乎持平,甚至略微下落,實際上與去年同期相比也是下降。

另一方面,公寓房的價格自2013年3月以來,表現出持續上漲的勢頭,2016年7月的指數為128.9,與去年同期相比也上漲了6.3%。可見公寓房是牽引日本房地產市場的主力。

日本房地產市場的地方差異

從各地區城市來看,公寓房價格上漲突出的地區主要是東北、九州、沖繩、北海道。其中,公寓房、獨院住宅、住宅用地的價格指數同時超過100的地區只有東北地區。所有房地產價格指數都超過100的只有東京和愛知縣,而包括日本關西中心城市的大阪,其獨院住宅和住宅用地也處於下降趨勢。

公寓房價格上漲的原因

獨院住宅、住宅用地價格下降的主要原因是日趨嚴重的少子化、老齡化造成人口減少加速。人口減少使整體房地產的住宅用地需求量減少,同時日本產業結構造成人口由地方向東京一地集中的現象嚴重。而獨院住宅多是在人口相對較少的二三線城市和地方城市。這些城市人口的減少造成獨院住宅老朽和廢房增多,下拉了房地產價格指數。而東京等一線大都市的住宅以大型公寓樓為主,人口從地方湧進,帶來公寓房價格上漲。

帶來房地產價格上漲的另一個原因是2011年的「3.11東日本大地震」後,東北地區的災後重建規模宏大且持久,這造成人工和建材的費用上漲。據業界估算建築成本上升了20%。

外國遊客增加 引發民宿投資潮

近年,日本政府強化旅遊業,曾樹立2020年招攬2000萬外國遊客的目標。但這一目標在2016年就被提前實現,於是重設2020年4000萬外國遊客的目標。由於短期內外國遊客的大量湧入,致使東京等旅遊觀光都市的賓館頻頻告急,賓館住宿費飆升。

在此背景下,日本政府開放了一般家庭住房用於賓館性質營業的禁區,這種營業性質的家庭住房被稱為「民宿」或「民泊」。由於民宿的收益遠高於一般出租房,在負利率金融政策下,房貸利息也低,很快引發了日本房地產投資熱。

同時,特朗普效應預計將帶來日元走低的趨勢,對台灣、香港、大陸等華人投資客來說,投資日本房地產價格更顯得相對便宜,日本房地產將吸引更多的海外投資客。

投資日本房地產的注意點

上述統計數據顯示,牽引日本房地產價格上升的主力是公寓房,但是激發公寓樓火爆的主要動力是負利率政策,但是目前特朗普效益帶來經濟上揚,被認為遲早會影響到日銀的負利率政策。

儘管日本央行在12月的例行會議上,決定繼續維持目前的金融緩和政策。即短期利率維持在負0.1%,象徵長期利率的10年期國債的利率維持在「零」。不過何時迎來負利率政策的轉折點也必將成為影響日本樓市行情的要素之一。◇