反映二手樓價走勢的中原城市領先指數（CCL）連升四周，最新報144.91，按周再升0.3%。分區指數個別發展，港島及新界西分別回調0.47%及0.8%，九龍及新界東分別上升0.91%及0.01%。其餘領先指數繼續靠穩，大型單位急升1.83%，大型屋苑只微跌0.01%，中小型單位則無變動。中原經紀人指數（CSI）最新報62.72，上升3.28個百分點。

出售陳年貨尾有玄機

CCL連升四周，累計升幅1%，指數已充份反映政府加辣後的市況。新辣招雖然遏迎了投資者入市意欲，但同時間亦令投資者收回放盤，二手供應萎縮四成，供不應求把多個屋苑呎價推向新高。豪宅帶動最近升勢，大型單位指數跟歷史高位只差0.5%，成為最強勢板塊。

市場暫未有大型新盤應市，貨尾盤成為焦點。大角咀某盤，推出百多個貨尾單位，反應熱烈，超額認購60多倍，全數售罄，新辣稅無阻入市氣氛。該盤其實是12年前落成，發展商看通後市有意「嘆慢板」出售，當中有多重啟示。

其一，低息環境令資金成本極低，中型發展商持貨能力甚高，更何況大型發展商，發展商根本不急於散貨。其二，發展商有能力影響實質供應。政府的所謂施工量及落成量絕不等同供應量，後者隨時可延遲超過十年，例子正好反映情況。其三，政府調控措施不斷把需求推向一手，令一手影響力放大，發展商如何部署將左右樓市。如果發展商聯合以擠牙膏式出售，又或針對某些板塊惜售，又或把銷售對策瞄準非港人，就可左右供應及樓價，政府宜早作部署應對。再有，該發展商主席多次大讚梁振英的房屋政策，並指本港樓市處20年來最好時機。現時推出沙士時期貨尾盤，利潤數以倍計，當中玄機，留給讀者細味。

多次調控未對症下藥

上期談到政府樓策失誤導至迷你新盤急增，令現有劏房戶情況更悲涼。置業階梯斷裂，令公屋戶難以向上流。除此之外，調控措施未有對症下藥又令中產向下流。2010年政府推出額外印花稅SSD，旨在打擊投機行為。投機者以短線獲利，借貸比率高，97年樓價暴升明顯投機活動所致，但2010年時負債比率處低水平，樓價上升因供應短缺並非炒賣。數據亦證明，SSD未有阻止投資者入市，亦不見投資單位因SSD期滿而大量釋放。反之，SSD卻阻慢樓市流轉，令供應更少， SSD亦變成阻礙換樓的措施。阻止投機的方法就是大力收緊非用家借貸，而SSD應針對非用家賣買而放鬆用家換樓。

政府見樓價升勢不受控，13年又推雙倍印花稅DSD，但DSD存在嚴重漏洞。樓價4百萬以下DSD是3%，較最高稅階的8.5%少一大截，結果造成多重不良影響。細單位租務回報已較高，DSD給予更大誘因讓投資者轉投4百萬以下單位。以往買一間大單位，變成買兩三間細單位，投資需求倍增。DSD又增加換樓成本，令有些想換大單位的中產卻步，換樓不成細單位供應未能釋放。結果是上車盤價格不斷搶高，情緒恐慌，紛紛爭相購買，造成惡性循環。投資者因SSD及DSD連環影響而更惜售，盤源進一步收窄。數據又證明DSD未能遏止樓價升勢，反而令上車盤消失，中產換樓困難。

辣招令中產加速衰退

及後政府稱為了穩定金融體系收緊按揭。利率低企加上按揭中介出現，按揭利率創歷史新低，供樓基本上不是問題，最大問題是首期。偏偏政府收緊按揭，購買二手樓影響最大，除了要儲蓄大額首期外，買家被逼多付按揭保險。大額樓宇按揭比例更低，連同DSD，中產細屋換大屋難上加難。反之，投資者取用按揭成數較低，競爭減少，造就投資者入市，數據又再證明投資者比例不斷增加。

有見及此政府又再出招，最新的15%投資者印花稅令中產情況更慘。新辣稅令投資者賣出後難再入市，又沒有其它資產對沖通漲，持有物業仍是最佳投資，紛紛封盤，盤源收窄價格不跌反升。多項調控形成下跌的合理期望，準買家不敢入市，轉向租務，租金攀升，沒有一手供應的區份尤甚。

有數個中產朋友向筆者訴苦，指新辣招令議價能力盡歸業主，因上班及子女上學不願搬離現有社區，面對加租無可奈何。換樓流動資金大增，樓價不跌反升，連同收緊按揭，改善住屋環境關卡重重。事實上，政府並沒有解決資金泛濫的根本問題，調控集中於住宅，結果資金轉移至車位及商廈。

車位價急飆，「剛巧」明年政府大幅增加違例泊車罰款製造更多需求，停車場租金將急升。有不少中產擁有車輛作接載子女周末學習及到郊外享受家庭樂，養車將極為奢侈，政府間接逼使中產放棄擁有車輛。

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政府聲稱調控措施已阻止樓價升勢。若果沒有辣招樓價是否更瘋狂？不得而知。但到現時為止，樓價不但直逼歷史高位，準買家更難上車，中產不斷向下流，市場機制被嚴重扭曲，樓市走勢更飄忽難料。唯有寄望下屆政府重新訂立目標，以用家角度思考，整合調控措施，方能治好樓市。◇

 

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