為避免樓市泡沫進一步膨脹,最近中共當局頻頻出手調控樓市,在此背景下,樓市進入下行通道。房地產投資增速、房企到位資金及新開工面積增速均出現回落,房地產開發三大指標同步放緩。業內人士稱,樓市拐點已至。

12月13日,中共國家統計局發佈資料顯示,今年1至11月,中國房地產開發投資93387億元,同比名義增長6.5%,增速比1至10月回落0.1個百分點,這是房地產投資增速連續4個月上漲後首現下滑。

前11個月,房地產開發企業到位資金129484億元,同比增長15%,增速比1至10月回落0.5個百分點;房屋新開工面積151303萬平方米,增長7.6%,增速比1至10月回落0.5個百分點。房地產開發三大指標同步放緩。

中金公司表示,投資和新開工增速雙雙回落,全年呈現「M」型;政策效果已經在改變市場預期。11月單月房地產開發投資同比增速+5.7%,較10月同比+13.4%的增速有所回落,符合公司全年投資增速「M」型的判斷。

此外,11月全國銷售增速也出現回落,11月商品房銷售面積同比增長7.9%,較10月26.4%的同比增速明顯回落,公司監控的30大中城市(剔除天津和成都,因11月資料缺乏)11月成交同比下降10.3%,顯示調控城市在政策不斷升級的背景下成交已明顯縮量;11月商品房單價7114元/平米,較10月環比下降4.4%。中金公司認為,受房地產市場下滑影響,中國宏觀經濟將進一步下行。

房企開發投資意願不高

方正證券首席經濟學家任澤平表示,地產銷售回落、資金收緊開始傳導至地產投資,11月地產投資當月增速5.7%,較10月大幅下挫7.7個百分點。

申萬宏源報告稱,投資下滑主要緣於新開工面積大幅下滑,顯示開發商情緒比較謹慎。對此,房地產開發景氣指數也有所反映,11月國房景氣指數為94.04,較10月回落0.06。

業內認為,在樓市政策持續收緊下,房地產市場明顯降溫,房企開發投資意願不高是不爭的事實。中原地產首席分析師張大偉認為,樓市拐點已至,「未來長效機制建立,意味著房地產市場發展不再只靠一時的應急調控政策,而是靠住房、土地供應、房地產稅收等制度的確立,引導市場穩預期」。

房地產是銀行體系最大隱憂

今年前三季度,大陸房價快速上漲,按揭貸不斷放出天量。資料顯示,9月新增人民幣貸款1.22萬億元,環比增加29%,超過預期。而以按揭為主的居民中長期貸款新增5,741億元,創歷史新高。

北商研究院金融研究中心主任閆瑾稱,前三季度在居民中長期貸款中,個人購按揭款增加3.75萬億元,是去年同期的2倍,這意味著前三季度的10.16萬億元新增貸款中,37%的貸款流向了個人按揭貸,這還不包括地產商、中介商提供的首付貸、消費貸等加槓桿產品。

在此背景下,10月21日中共銀監會首次就樓市正式發聲,目的在於嚴格控制進入房地產領域的資金,避免樓市泡沫進一步膨脹。證監會、基金業協會也接連就降低槓桿等發聲。

大陸著名經濟學家吳敬璉近日在野三坡中國經濟論壇表示,「房價飆升、泡沫興起的根本原因在於槓桿率過高,也就是信貸膨脹,貨幣超發。」

此前星展唯高達香港測算,若大陸房價下跌30%,便有可能導致銀行貸款總額的4%,即4.1萬億元人民幣變成不良貸款。星展唯高達分析師陳姝瑾表示,房地產行業是中國銀行體系面臨的最大隱憂。<>