反映二手樓價走勢的中原城市領先指數（CCL）連升3周，最新報144.47，按周微升0.27%。分區指數除九龍區再跌0.57%外，港島反彈1.13%，新界東及新界西皆連升兩周，按周再升0.4%及0.14%。其餘領先指數繼續靠穩，大型單位無變動，中小型單位及大型屋苑分別上升0.33%及0.21%。中原經紀人指數（CSI）最新報59.44，上升近5個百分點。
沒有最細只有更細
政府新辣稅已實施滿月，CCL亦全數反映新辣稅後的成交價，除了成交縮減外，二手樓價不跌反升。CCL更連升3周兼創59周新高，與歷史高位只差1.67%。八大指數有六個上升，其中中小型單位表現最強勢，與歷史高位只差1.55%。不少屋苑成交呎價已經破頂，破頂潮蔓延至最慢熱的資助房屋板塊，情況令人擔憂。二手成交萎縮三四成，令新盤主導市場及價格；因暫未有大型新盤應市，市場暫時缺乏方向，樓價繼續高位徘徊。
另外，某發展商計劃於屯門開售新盤，以協助單身年青人上車為名，推出開放式單位，一梯28伙，最細單位只得128呎，勢打破新盤最細單位面積紀錄。扣除露台、工作平台、廁所等，可用面積幾可肯定小於一個車位。發展商發言人稱年青人需要的是自我空間，又以皇帝睡時都只是一張床，卻擁有無限空間作比喻，言論引發網上激烈評論。相信很快就有發展商推出太空艙兼附送一副實景虛擬眼鏡，標榜只要戴上眼鏡，想感覺有多大空間就可有多大空間，要有任何景觀就可擁有任何景觀。
雖然該盤暫未開出價單，但參考以往經驗，發展商利用銀碼細易上車作招徠，開放式單位呎價往往索價比一兩房單位更貴，每呎管理費更超越豪宅。如此居所是否適切，是否物有所值，看官自己評論。
政府造就用家接貨
一手劏房的湧現及單位越劏越細的現象絕非偶然。政府多次調控但未有對症下藥，樓價繼續攀升，長期處於極度超越合理可負擔水平，準買家唯有壓縮空間，導致需求壓向小型單位。政府數年前推出限呎限量地，鼓勵多建小型單位，發展商自然多建迷你單位來配合，一來單位越多豁免空間可用得更盡，二來市場傾向以樓價而非呎價，開放式單位呎價更高，可把利潤優化。樓價越升，單位面積自然每下愈況，開積越見荒唐，屋宇處批圖則缺乏適切居所考慮。
政府亦當然樂見如此，一來配合其以建屋量為目標的長策，二來又可吹噓其建屋量超額完成，三來這些單位已細得無法再劏，即不會再出現非法劏房問題。發展商配合政府政策，迷你單位供應「剛巧」開始進入高峰期，此類單位一向投資者比例甚高，投資者要承擔相應風險無可厚非，但「剛巧」政府新辣招把投資者趕走，這些迷你單位正好是政府「益」用家之舉。發展商又樂於提供二按協助用家上車。上車後萬一樓價未來一兩年回調， SSD（額外印花稅）又把用家綑綁3年，換樓成本增加。
在股票市場，當細價股當旺之時，大多是牛市將近尾聲之際，而接貨者大多是散戶，熊市一到，細價股往往暴跌，金融市場表現對樓市具參考作用。筆者不厭其煩在這裏提醒買家，即使自住，此類單位的風險及機會成本極高，務必三思而行。
現有劏房戶將受壓
十多年前日本著名經濟學家大前研一提出M形社會論，即中產向下流，在職貧窮者越來越多，只有少數能向上流，而富者則越見富裕。政府的房屋政策失誤令香港急速步向M型社會。劏房現象首先令窮人被擠壓，延續劏房經營者利益。政府估計全港有8萬6千多劏房戶，坊間估計超越十萬。一手劏房設計名正言順獲得政府批准，且越劏越細，壓縮空間完全被合理化，價格又高企。現時非法劏房業主有所參考，肯定變本加厲，製造更不合理空間且叫租更高，住在劏房戶的情況將更悲涼。
近日有報道指大陸某些網站有「太空艙」出售，每個數千元，相信將成為劏房租賃新趨勢，且不涉及非法間格改裝，面對這類擠逼戶政府將如之奈何？大多劏房戶正輪候公屋，偏偏公屋供應不能達標，未來5年供應比私樓還少，上樓遙遙無期，租戶任由宰割之餘亦確保劏房業主長期延續高回報。
樓價失控，年青一代覺得如何努力仍與買樓脫節，紛紛加入公屋輪候冊。最新房委會調查所得，30歲以下輪候者，近七成擁有專上教育學位。觀念影響行為，若把目標放在公營房屋很容易使人心態上失去拼搏的動力，對社會是禍是福，不言而喻。樓價高企把各層置業階梯距離拉闊，往上走一級代價巨大但生活空間不但無明顯改善，且有越來越差之勢，繼續符合公屋資格就是最大利益，這樣何來上流動力？
下期繼續分析政府樓策及調控措施如何令富者越富，中產加速崩潰。◇
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