近日有研究機構披露,今年以來,大陸地產市場已經流入了5.5萬億元的外部資金,令房企能擴大規模、高價拿地,進而推高地價房價。

中金公司近日發佈的一份報告顯示,2016年有大約5.5 萬億元(人民幣,下同)的外部資金流入地產市場,房企用這些資金在公開市場拿地、收購、併購等。

外部資金是指從公司外的經濟主體籌集到的資金,比如從銀行貸款,從信託投資公司、保險公司等獲得的資金、在金融市場上發行的有價證券等。

理財資金居多

流入地產市場的這5.5萬億元外部資金中,來自銀行理財產品的資金大約4萬億,佔比超70%,今年大幅增長,其它還有公司債、信託、保險等。

近日有房地產界研究人士表示,一些高價買地的房企,自己完全不出錢,所有資金都是通過銀行、債券、理財產品、信託計劃、資管計劃、保險等籌集,已經成為業內潛規則。

中共銀監會10月21日提出,禁止銀行理財資金進入房地產領域。分析認為,這凸顯大陸房地產市場已經存在金融風險。

上海證券交易所和深圳證券交易所規定,從10月28日起,房企發債要符合「基礎範圍+綜合指標評價」的分類監管標準,房地產企業的公司債券募集資金不得用於購置土地。

房企負債規模不斷上升

房企完全借錢拿地的情況導致房企的負債規模不斷上升。今年前三季度,A股127家上市房企的總負債額高達4.48萬億元,創歷史新高,平均資產負債率達到77.59%。其中,有29家房企的負債率超過80%。

一些創造「地王」的房企,銷售額幾乎與拿地價格持平,引發業界擔憂其高槓桿拿地的行為。

比如,今年8月份在上海創造大陸歷史單價「地王」的上海融信集團,今年上半年的合同銷售額為132億元,卻以110.1億元的總價買地。

由於負債率高企,大陸房企的利潤率也出現下跌。2016年前三季度,大陸房企平均利潤率跌至7.8%。

今年6月份在上海寶山新城顧村拿下「地王」的央企信達地產公司,當時的成交價是58.05億元,溢價率303%。但是,目前該公司地產負債9.94億元。

大陸土地價格飆升

今年大陸土地市場火爆,地價飆升。雖然10月份曾經歷一輪調控,但是11月份以來土地價格又開始回溫,廈門、廣州、武漢、長沙等城市接連出現「地王」,天津和深圳進入賣地高峰期。

經濟界已經注意到,今年一些地方政府出現土地「價增量減」的現象,即地賣得少、成交價高,地價快速漲幅。這與當局多次釋放的「抑制資產泡沫」的信號正好相反。

中國指數研究院和中金公司都預測,大陸今年以來土地出讓金總額很可能會達到4萬億元。

從1994年中共分稅制改革以後,土地出讓金就成為中共地方政府財政收入的主要來源,佔比超過一半。地方政府和官員高價出讓土地使用權牟利,高地價又推升了房價上漲。

目前,大陸一線城市的平均房價仍持續在每平方米5萬左右,雖然經過10月份20多個城市密集的限購限貸,但已有業界人士指出,大陸的土地問題是根本,調控只能起到短期作用。◇