房地產投資獲利的方式一般是購買地產用作商業出租獲得房租,或者通過買賣地產賺取差額。日本房地產相對穩定,通常以獲取房租收入為主,因此投資房的收益率是個關鍵。收益率好的投資房一般是來自單身族、年輕戀人的住房需求高,人口流動性大的區域。

上述的投資方向如果應用到目前的日本,則需要多加盤點一番,因為日本目前少子化帶來的人口減少較為嚴重。東京之外,租房需求量穩定的城市和地區正在趨於減少。其實,瞄準買賣地產賺取差額的投資也面臨同樣問題,因為地價處於上升趨勢的城市和地區通常都是人口處於增長趨勢,臨近經濟商業中心的區域。那麼目前的日本,哪些區域是可供參考的呢?日本的《房地產Journal》網站撰文《十年後可脫手的投資地產 何處可選擇》分析介紹了投資地產的潛在區域。

需求量不減的東京都心

東京23區的地價整體一直很穩定,其中的中央區、港區、新宿區的都心三區被認為是地價大幅度下降、租房需求量減少等風險非常小的區域。從過去的數據來看,除去地價急速上漲,之後又大幅暴跌的泡沫經濟時期,以及雷曼金融危機造成的地價下降這樣百年不遇的大的經濟變動之外,都心三區的地價呈現穩步的增長。雖然其間也有回落的出現,但是通常下降到一定程度時,立刻就有買入資金湧進,這屬於正常的調整局面。所以很難出現「租不出去」、「買不出去」的現象。

此外,東京地價與世界的主要大都市相比,相對便宜。目前海外大量的觀光客湧入日本,伴隨的商業機會也增多,為東京房地產加分不少,來自海外的資金也必然會鎖定東京優良的房地產。

特別是IT情報技術、模擬虛擬空間的VR技術的發達,縮短了空間和時間,在海外也能第一時間詳細了解日本的房地產投資信息。這些客觀條件,也使到東京都心部的房地產具有吸引力,價值難以下滑,10年之後也能以滿意的價格拋出。

磁懸浮列車開通 名古屋魅力看漲

繼東京之後,日本經濟的中心地當屬大阪。與東京一樣,外國遊客急速增長所帶來的旅遊經濟效應正堅實穩步地波及周邊。但是就房地產來看,大阪表現得衝勁不足。從這一點來看,日本第三經濟圈的中京地區及中心地的名古屋呈現出上漲的勢頭。

名古屋所在的愛知縣是日本引以為豪的大企業豐田汽車的大本營,聚集了眾多汽車製造的關聯企業。隨著良好的出口業績,製造業堅實的名古屋將進一步凸顯其存在感。

值得一提的是,作為安倍經濟學推進的重要一環,磁懸浮列車被提前了8年,預定2027年正式開通。而名古屋作為連接日本東西經濟圈的交通和經濟大動脈的大都市,其地位將大幅度提升。磁懸浮列車開通後,從東京的品川到名古屋僅需40分鐘,極大可能會改變目前的「東京一極集中」的現狀,名古屋的存在感將大幅度攀升。實際上,宣布磁懸浮列車開通計劃提前之後,名古屋中心地段的地價呈現穩步上漲的趨勢,到正式開通之後,中心部地價持續走高的期待感在增強。

在熟知的街區挖掘投資商機

選擇投資房產的原則雖說是人口增加的區域、新增鐵道線路等附加價值上漲的地區,以及外國遊客潛在增加的地區。但是上述地區的房地產通常上漲很快,時機錯過就很難再有滿意的價格,此外,地價過度上漲也帶來收益率下降。

如果因此在投資地產處於猶豫不決時,可以尋找自己熟悉的街區進行投資。投資房產時,「發覺」需求也很關鍵,這也與投資眼光有關。從自己熟知街區往往容易挖掘出不為人知的商機。◇