反映二手樓價走勢的中原城市領先指數（CCL）最新報143.68，按周回調0.28%。分區指數除九龍區升1.06%外，港島、新界東及新界西指數分別下跌1.55%、0.68%及1.57%。其餘領先指數全線少幅調整，大型單位、中小型單位及大型屋苑指數分別下調0.07%、0.33%及0.54%。中原經紀人指數（CSI）急跌近34個百分點，最新報46.2。

癲價地皮陸續有來

由8月初至今，CCL基本上是大漲小回，3個月累積升幅達9.4%。各板塊輪番帶動大市上升，上周以九龍及大型單位強勢。政府突然出招，CSI馬上逆轉，由上周的80.09點急跌至本周的46.2，預期CCL會掉頭下跌。

啟德地皮以全城譁然的88億批出，超出市場預期上限價達九成，單是樓面地價達每呎1.37萬，創九龍區紀錄新高，落成後估計售賣呎價最少2.2萬。地皮由一間鮮有聽聞的香港海島發展公司投得，傳媒急急翻查公司資料，不出所料，其背後是紅色資本。全港唯一的「港人港地」啟德1號較早前開售，遠超一般港人可負擔，已甚為諷刺，如今再加上天價地皮，啟德發展區除了資助房屋項目外，相信該區的私樓供應與絕大部份港人無關，看來政府申請把啟德臨海酒店項目改為住宅亦事在必行。啟德將有兩個新盤開售，即使面對新辣招，亦可受惠鄰近地區高價成交而價格較穩。

筆者在本欄已多次指出，中國大陸資金充裕，受政治風險、人民幣貶值、品牌、銷售網絡等因素誘使而投資海外市場，回報反屬次要，不能用常理分析。近年大陸客瘋狂搶購溫哥華豪宅，當地政府為了遏止樓價繼續飆升對海外買家收取15%額外印花稅，但效用不彰。若香港政府不改變現行買地方式，癲價地皮陸續有來，香港樓市怎不瘋狂？

高投資比例政府造成

樓市經一輪調整後，第三季忽然拗腰回升，情況始料不及。香港政府上周五忽然召開記者招待會宣佈加辣。新措施向已擁有住宅的買家，一律徵收15%印花稅，持香港永久居民身份證首次置業及6個月內換樓退稅安排不受影響。政府指本地人買樓收租數字增加，已佔總成交量兩成以上，住宅投資需求擠壓了買樓自住人士的空間，新措施時機與力度恰當云云。於新措施下，400萬元的住宅投資將最受影響，稅額由原先的18萬增加至60萬，租金回報馬上減少27點，相信可以令投資者暫時卻步。

投資者佔買家的比例高絕對不是偶然的事物，而是政府調控政策不周所致。首先是稅制傾斜把投資需求壓入上車盤，其次是收緊按揭造就不需取用高按揭比例的投資者。情況一直反映於各項數據上。本欄多次提出新盤投資者比例過高，又指出雙倍印花稅是懲罰性稅收，使用率低方為有效，但雙倍印花稅累計估計已超過7百億，已證明其效用不彰。筆者一早呼籲政府堵塞稅制漏洞。兩年多以來政府只是視而不見，又滿以為私樓供應超標可令樓價回落，殊不知股市回升，北水湧港，樓價急速反彈。政府此次出招只能視為借投資比例高填補稅制傾斜的漏洞而已。

出招為連任打點數

投資者比例高是否推高樓價之因？長策假設投資需求不是真正需求，因為投資者旨在把單位放租，令供應回到市場，只要供應充足，樓價及租金就可回落。投資只反映租金回報價值，利率趨升之際，投資價值下降，所以供應不足才是真正元兇。當然亦有可能是因為北水避險壓縮回報拉高樓價，但正如投地可出現非理性價格，買樓亦然，新稅率未必可收長期效用。政府指出招貫徹「港人自住優先」的原則，但政府數據顯示，只有約一半的家庭擁有自置物業，且比例較13年輕微下跌，證明調控策略從未惠及自住；若果是港人自置物業自住優先，要解決問題亦不在未來成交，而是如何釋放現有投資及非本地客投資。

筆者看記招現場直播，先由梁振英宣佈加辣，急不及待交給張炳良解釋細節，忽略了曾俊華，財爺被逼搶咪才可發言，梁曾二人全場「面阻阻」，不和完全表面化。以往同類記招皆由財爺主持，本次梁氏爭頭彩，又選擇在人大釋法、美國大選最不明朗的前夕宣佈，政府又一反以往先出口術後才出招的常態，急不及待確認趨勢而出招，新辣招乃梁氏選舉工程的一部份明顯不過。梁氏爭取連任必吹噓其樓市政績，若樓價創新高就是否定其樓策最有力的數據。賣地連番以癲價成交，政府若不出招，樓價幾可肯定再創新高。如此看來，梁氏日內便會公佈角逐連任。

新辣稅或可暫收冷卻樓市之效，但政府調控樓市缺乏全盤深思熟慮，除了今回辣招推行更充滿政治色彩，架床疊屋的措施已把樓市生態完全扭曲。下回續談。◇

 

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