資料顯示,前三季度大陸房企收穫了歷史最高的銷售額,然而平均利潤率跌至7.8%,上半年的淨利潤率為8.15%,而去年同期為10.1%。主要原因是地價高企佔比侵蝕利潤。分析稱未來房企的風險將大增。

儘管今年前三季度大陸上市房企營收金額明顯上升,但淨利潤率卻出現下降,與此同時,上市房企的負債金額也在不斷上升。由此可見,房企的資金壓力越來越大,面臨的風險也越來越大。 

中原地產資料顯示,今年前三季度,大陸132家上市房企合計營業收入為8,780.5億元(人民幣,下同),淨利潤只有687.8億元,平均利潤率跌至7.8%,上半年的淨利潤率為8.15%,而去年同期為10.1%。

中原地產首席分析師張大偉認為,房地產企業雖然收穫了銷售額歷史最高的1年,但第三季度在市場依然高溫的情況下出現利潤率下調,主要原因是地價高企佔比侵蝕利潤,房企的風險越來越大。 

中國中投證券分析師李少明稱,第三季度末,前百強房企銷售額市場佔有率為46.4%,較去年同期大幅提升7.7%。預計一、二線與三、四線房地產市場結構分化延續,中小型房企的生存將越發艱難。 

負債逾4.6萬億元 

在淨利下跌的同時,另一邊房企的負債金額不斷攀升。據Wind資訊統計,136家上市房企上半年負債合計超過4.6萬億元,同比增長幅度約達23.53%;前三季度,136家上市房企的平均負債率為77.5%,其中有34家資產負債率超過80%紅線,佔比達25%。 

在136家上市房企中,超過百億元負債的房企總計為62家,其中萬科、綠地、保利、華夏幸福4家上市房企負債均超過2,000億元,分別為6,123.96億元、5,899.70億元、3,267.73億元和2,002.41億元。

業內人士表示,以往擴張激進、拿地成本較高且本身融資管道狹窄的中小房企抗壓能力較弱,土地開發銷售節奏未能與市場高峰期同步,市場高點時沒有項目銷售款進賬,反倒要為拿地資金支付資金成本,因此負債較高。 

表外融資流入地產市場 

值得留意的是,前三季度不少房企為了搶地,場外配資現象加劇。中信建投房地產分析師陳慎表示,A股房企整體淨負債率依然處於高位,有息負債總額仍在攀升,同時分化加劇,龍頭槓桿率改善,而中小型房企槓桿依然維持高位,槓桿率較高的皆為國企。 

大部份房企回歸主流城市,核心城市土地供需矛盾激化,造成本輪「地王」無論是規模還是溢價都遠超前兩輪;部份中小型房企高成本土地佔比偏高;2015年至今參與過「地王」項目的房企均發行了一定規模公司債,包括A股和內房股。

陳慎認為,「資產荒」下房企表外融資被低估。今年以來,無風險收益率的持續下行,使得房地產對市場資金的吸引力不斷上升,相當比重的資金(包括銀行理財和險資等)通過各種管道流入房地產領域。 

中信證券的分析師陳聰表示,2016年以來,地產板塊總計股權融資1,018億元。尤其對龍頭公司而言,當前市場發行股票代價很大,不少定向增發的參與者出現了賬面的浮虧。分析人士稱,隨著市場向下,若相關部門收緊融資管道,房企面臨的風險將大增。◇