反映二手樓價走勢的中原城市領先指數（CCL）最新報144.09，按周飆升1.81%。分區指數全線報升，港島、九龍、新界東及新界西指數分別上升0.75%、2.09%、2.68%及1.98%。其餘領先指數亦全線上揚，大型單位、中小型單位及大型屋苑指數分別上升2.56%、1.65%及1.79%。中原經紀人指數（CSI） 最新報80.09，短期樓價趨向上升。
調控樓市全靠外圍
小幅調整一周後，CCL又再急升近2%，整體二手樓價距離去年9月歷史高位只差少於2%，新界東跑贏大市，距高位只有1.1%，大型單位緊隨其後只差1.3%。八大指數又再全線上升，4個月以來第6次，確認升勢遍及所有板塊。自7月初以來，樓市基本面沒有太大改變，未來3、4年私樓供應量維持9.3萬伙，美國醞釀大選後加息，大市無特別利好消息。
樓價急速乾升有多重原因。其一，先前的調整由金融市場下跌而非供應增加帶動。金融市場回穩，樓市跟隨修正。其二，人民幣加速貶值，北水避險資金不斷湧港搶購資產。大陸客佔比不斷攀升，稅務回贈需求集中於新盤。發展商亦越見給予此類投資者優先考慮，據報某新盤有大陸資金一口氣連購17伙。由於二手成交量低，受新盤氣氛帶動上升。其三，政府推地欠缺策略，連環推出罕有地皮，投地價屢創新高，為熾熱樓市加添柴薪。
另外，值得留意的是大陸客佔本港近半壽險市場。上周大陸收緊政策，只容許使用銀聯卡購買非儲蓄保險，大陸資金失卻疏通渠道，但根本貨幣貶值引發資金外流的問題未解，逼使資金走進其它資產類別，包括房地產。現屆政府任期只剩下數個月，樓市已基本上不在香港政府控制範圍之內，一切盡看大陸及外圍市場。
不適切居所應運而生
樓價高踞不下，深入影響各範疇，新盤供應模式開始改變，劏房應運而生。先由14年底大埔「嵐山」揭開序幕，以177呎「孝子房」令全城譁然。之後新式劏房如雨後春筍般湧現，面積更且每況愈下。北角「尚譽」163呎卻叫價460多萬，屯門井財街項目某些單位低見140呎。近日，跑馬地奕蔭街項目獲屋宇署批准，未計廚房及廁所室內實用面積只有61呎，較很多國家的囚室最低面積要求還要低，預計單位開售時實用面積只得130呎左右，勢將打破新盤實呎新低紀錄。
除了越劏越細外，開積亦越見離奇。某何文田新盤單位廁所細至如廁時不能關門，洗手盆不在洗手間，開放式空間呈窄長形，牆壁之間少於一個成年人橫向伸出雙手的距離，工作平台佔實用面積近半。尖沙咀某盤淋浴間與廁所一體化，設計上回到60年代的公屋。
眾所周知，香港的所謂實用面積還包括窗台嵌入組件、工作平台及露台的最外圍、部份牆壁厚度等，內籠面積只是實用面積的六、七成，實用面積是否真正實用見仁見智。有指世界各大城市的開放式小型單位（Studio Flat）亦大行其道，例如日本東京就有不少不足2百呎的開放式住宅。但實情是外國絕大部份開放式單位設有合理的收納空間，間隔四正，實呎均真。相比下，那些衣櫃也不知放在哪裏，索價數百萬的新劏房，香港已全面走向極端。
一手劏房影響深遠
劏房湧現有多重原因。港政各項措施未能阻止樓價上升，調控未有對症下藥，以至樓價遠超負擔能力，被逼壓縮住屋空間遷就。發展商十足誘因開發劏房，銀碼細不愁買不出，呎價比兩三房叫得更高、利潤更可觀，市民求上車只看銀碼而非看呎價。單位越多有助用盡豁免面積，又可配合政府以量為策，何樂而不為。政府以量為策，見縫插針，不少地皮面積極細，只可以作單幢式發展，間接鼓勵發展商以劏房開積，又可索取天價管理費。政府樂於見到劏房，若不建劏房，何來私人樓宇供應超標的「政積」？
新劏房供應增多絕非社會福祉。其一，私樓面積大縮水，政府大條道理把情況解讀成社會需求，以公平原則作藉口，大刀闊斧把公屋單位面積全面劏細。最近的綠置居就有申請者批評面積較現行單位縮水。未來房署勢必變本加厲，務求追回公屋供應缺口。
其二，房署批准囚室單位，間接把非法劏房設計合理化，現行劏房業主勢必變本加厲，向更不合理的面積進發，劏房呎租亦會向上調，劏房住戶情況將會更悲涼。
其三，樓市趨向兩極化，由於利潤驅使，發展商大建劏房之餘卻把最高幾層單位建成豪宅，同一座大廈有階層差距極大的人士出入，磨擦機會增多。長此下去，適合有子女家庭的兩三房單位供應逐步短缺，拉高同類物業二手價。
政府有必要帶頭把一手劏房極端壓縮空間的現象扭轉，加大力度調控，把樓價壓至合理水平，為適切居所訂立最低要求，否則樓市將陷惡性循環，問題亦將更加複雜難解。◇
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