大陸高槓桿資金鏈導致樓市泡沫巨大,當局持續嚴控進入樓市的資金。近日,上海圍剿樓市資金鏈,對買地資金實施穿透式排查,「查到不能查為止」。

21世紀經濟報道11月3日報道,上海10月成立了聯合小組,對開發商競拍土地款進行穿透核查。據上海銀行業高管處消息,目前上海市規劃和國土資源管理局已經對開發商競拍土地的資金進行穿透式管理。「拿地的項目公司的錢哪裏來的,從哪個公司什麼賬戶轉過來,查到不能查下去為止」。

該銀行高管表示:「除了資金特別雄厚的大房企、央企、地方國企,一般房企拍地資金都經不起這樣的穿透檢查。」

房企高槓桿資金鏈 拿地融資資金佔比高達70%以上

報道稱,上海銀行業人士提供的數據顯示,1-8月,全國房地產開發投資資金來源中,企業自有資金僅佔不到15%。房企發債、銀行貸款和表外融資,加之後端購房者個人按揭,托起了整條房地產企業的高槓桿資金鏈。

上海銀行業零售條線高管提供的統計數據顯示,上海前三季度發放的房貸中,單筆一手房平均貸款金額為258萬元,比2014年上升70%,比2015年上升20%。

「只要開發商能拍下地,錢馬上就會貼上去。土地款配資,有股分行能做到利率年化5.5%。」某華北股分行武漢分行人士如此描述當地的土地配資市場。

報道稱,在房地產融資環節中,前端拿地成本佔比最高,在北京、上海這樣的一線城市,佔比可能高達70%以上,在武漢這樣的二線城市,也已經佔到50%以上。

房地產融資風險隨之累積。據某大行湖北分行人士反映,貸款劣變行業類型已向房地產相關產業擴散,尤其是商用房。截至8月末,該行商業房貸款累計劣變超5億元。

財新網此前報道,這輪樓市上漲跟銀行貸款衝動有關。自3月以來,房價上漲迅猛,按揭貸不斷放出天量,消費貸等貸款品種也暗地湧向了樓市,加大了樓市槓桿。

10月15日,著名經濟學家吳敬璉表示,房價飆升、泡沫興起的根本原因是「信貸膨脹,貨幣超發。」

樓市高槓桿可能引發系統性金融危機

據《經濟參考報》11月3日報道, 央行數據顯示,今年前三季度人民幣貸款增加10.16萬億元,同比多增2,558億元。其中,9月份貸款增加1.22萬億元,同比多增1,643億元。1-9月,個人住房貸款增加3.63萬億元,同比多增1.8萬億元,其中,9月份新增4759億元,同比多增2055億元。1-9月,個人住房貸款增量在各項貸款增量中的佔比達35.7%。

在貸款規模不斷增加、銀行依然大量放貸的情況下,面對很多買房者提高槓桿買房的需求,銀行在熱點城市基本上「照單全收」。據市場機構不完全統計,全國500多家各類銀行當中,有近四成提供房貸九折,銀行不僅將房貸看作是優質資產,還表示將繼續重點支持。

報道稱,很高的金融槓桿推高房價,也推高地價,把房地產泡沫吹得巨大,大量的流動性在金融市場空轉而不流入實體經濟。這種局面如不扭轉,樓市及金融市場將面臨巨大風險,中國經濟增長下行的壓力也會越來越大。高槓桿必然帶來高風險,中國再不能用過度金融槓桿的方式來推高資產價格,以此保證GDP增長,否則隨時都可能引發系統性金融危機。

監管部門持續收緊樓市資金

10月12日,央行召集17家銀行召開樓市調控相關會議,要求各商業銀行理性對待樓市,加強信貸結構調整,強化房貸風險管理。

19日,央行上海總部召集25家銀行開會,要求嚴格執行限貸政策,強化對首付資金來源的審查,切實防範各類資金違規流入土地市場等。

20日,江蘇銀監局蘇州分局對民生銀行蘇州分行未發現消費貸款被借款人挪用於支付首付款,罰款30萬元。

21日,銀監會首度對樓市發聲,要求嚴控房地產金融業務風險,嚴格執行房地產貸款業務規制要求和調控政策;嚴禁違規發放或挪用信貸資金進入房地產領域;嚴禁銀行理財資金違規進入房地產領域。

21日夜間3條和監管新政有關的新聞曝出,證監會、中國證券投資基金業協會等接連發聲降槓桿,控制資金進一步流向房地產。

10月29日晚,有投資界人士在微信群里爆料,農行總行下發最嚴房貸要求,「從今日起至11月1日,個人住房貸款只准收回,不得新增。」

「十一」以來,大陸20多個城市密集發佈樓市調控新政。

著名經濟學家吳敬璉評價此輪樓市收緊調控稱,「一隻手拚命發貨幣,另一隻手摁住價格,這個是解決不了問題的。」◇