在大陸樓市政策收緊下,10月份房地產市場明顯降溫,就連一線城市北京的成交量也暴跌41%。隨著市場的觀望情緒越來越濃厚,成交量將加速下滑。而房企的資金壓力也越來越大。

中原地產資料顯示,截至10月30日,中國54個城市10月份合計簽約商品住宅270164套,這是最近3個月來第一次跌下3萬套,與9月份相比,跌幅達15%。

中原地產首席分析師張大偉表示,網簽資料尚不足以反映真實的市場情況,「據大部份大型中介公司及開發商調查,本次新政影響下,一、二線城市10月份成交量環比跌幅超過四成,市場正在快速降溫」。

作為一線城市的北京,儘管此前市場十分火爆,如今也掉頭直下。亞豪機構資料顯示,截至10月30日,10月份北京商品住宅(不含保障房與自住房)共實現成交8508套,成交面積94.36萬平方米,環比上月分別減少41%、32%,這一成交量創下近5個月的新低;同時,當月北京商品住宅成交均價為35449元/平方米,環比下降3%。

而今年樓市曾一度火爆的「四小龍」——南京、蘇州、廈門、合肥的商品住宅銷售量也全面下滑。據偉業我愛我家集團統計,9月南京商品住宅均日成交449套,10月僅為207套,環比暴跌54%;9月蘇州商品住宅日均成交463套,10月為175套,暴跌62.2%;9月廈門日均成交為22套,10僅為7套,暴跌68.4%;合肥10月的銷售資料尚未出來,可從9月下半月就開始大跌,上半月日均成交267套,下半月僅60套,環比跌幅達77.4%。

成交量將加速回落

隨著樓市下行,市場的觀望情緒越來越濃厚。易居(中國)控股有限公司執行總裁丁祖昱表預計,將有越來越多購房者選擇觀望,第四季度成交量同比下滑已成定局。從之前深圳、蘇州的經驗來看,一旦調控真正到位,月成交量下滑幅度可達五成,如無其它利好刺激,市場成交至少會保持一到兩個季度的低位。

中信建投房地產行業首席分析師陳慎表示,「因為高基數以及政策變化,房地產銷售增速會在第四季度開始加速回落」,明年房地產銷售面積會出現同比下降,房價調整需看流動性而定。

中金公司房地產分析師寧靜鞭稱,由於房價在一個季度內難以明顯下調,高壓政策將延續至明年開春,預計2017年上半年市場需求將同比萎縮近40%,回到2013至2014年的成交水準,去化周期將在明年第二季度上升到12個月。

上市房企負債逾4.6萬億

在市場下跌的同時,房企的資金壓力越來越大。業內人士認為,上市房企普遍採用高槓桿、高資金成本驅動的以債養債模式,致使部份房企資產負債率風險攀上新高。

據Wind資訊統計,滬深兩市136家上市房企上半年負債合計超過4.6萬億元,同比增長幅度達23.53%;前三季度,136家上市房企的平均負債率為77.5%,有34家資產負債率超過80%紅線,占比達25%;負債超過百億元的房企達62家。

中信建投房地產分析師陳慎表示,A股房企整體淨負債率依然處於高位,有息負債總額仍在攀升,同時分化加劇,中小型房企槓桿依然維持高位,槓桿率較高的皆為國企。

分析稱,以往擴張激進、拿地成本較高且融資管道狹窄的中小房企抗壓能力較弱,土地開發銷售節奏未能與市場高峰期同步,市場高點時沒有項目銷售款進賬,反倒要為拿地支付高額資金成本,如今市場掉頭向下,若相關部門收緊融資管道,房企資金壓力將大增。<>