反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)最新報141.53,按周微跌0.17%。分區指數個別發展,港島及九龍區分別上升0.06%及0.8%,新界東及新界西分別回調0.53%及0.76%。其餘領先指數窄幅上落。大型單位跌0.64%,中小型單位跌0.07%,大型屋苑則上升0.02%。中原經紀人指數(CSI)最新報82.44。

市民幸福源自安居

CCL稍稍回落,但港島及九龍區繼續上升,前者由7月中至今飆升近10%。CSI仍然處於擴張水平,短期二手樓價或再上升。一手新盤銷情暢旺。將軍澳「藍塘傲」上周末開售,3百多伙兩日沽清。屯門「䨇寓」發展商見收票理想,加推近百伙兼加價7%。二手業主叫價極為進取,買家開始猶豫,二手成交明顯回落。需求大量積壓,供應雖然有所增加,但應市的方式是擠牙膏式,情況恍似一圍大檯坐滿食客,點心卻是逐籠上,不但心理上吃不飽,不搶食才怪。政府真要想想如何更有效地去說服市民不用高追,無謂再灑金錢在電視廣告上吹噓施政報告成效。

另外,某研究中心發表報告,指本港生產總值15年來增長五成多,但幸福指數卻幾乎原地踏步,代表經濟發展及政府政策未能為市民帶來幸福感。幸福指數由十多項指標構成,包括房屋工作交通環境教育等,有8個指標得到改善,但房屋指標大跌96.9%,拖低港人幸福。香港任何事情皆離不開住屋,皆因問題已嚴重滲透至生活及營商範疇。雖然政府稱解決樓市問題乃重中之重,無奈願景及策略上並非以市民福祉為依歸,調控上未有對症下藥,官民關係破裂導致執行上處處碰壁。唯有寄望下屆政府認清問題根本,大刀闊斧改革,才有望治好樓市。

北水買樓有增無減

近日北水(即大陸資金)有加快湧港之勢,令金融及地產業出現異動。除了帶動股市回升外,部份資金相信亦流入本港樓市。事實上,按中原數據分析,本港第二季一手私人住宅市場已知大陸客佔成交金額25.2%,按季急升5.7個百分點。一手豪宅情況更甚,按美聯物業統計,2千萬以上的豪宅,大陸買家佔比由去年的23%升至本年第二季的31%。整體成交金額佔比趨勢亦非常明顯,由15年第一季的佔比7.3%穩步上升至16年第二季的16.3%。市場相信第三季各項佔比將會更高。發展商消售手法亦推波助瀾。以將軍澳藍塘傲為例,發展商刻意安排大手掃貨組及投資者優先揀樓,有報道指大陸客佔四成,當中更有大陸財團以2億元掃17伙,視雙辣稅恍如無物。

筆者擔心外來買家比例的上升趨勢將持續,進一步推高已極度超越負擔能力的樓價,原因有三。其一,中國大陸利用地下錢莊外流的資金每年以萬億元計,相信當中不少資金來歷不明。中共十九大將繼續大力反腐,官商皆在習派新人上任前盡早把資金外調。

其二,民眾根本不相信官方對人民幣的言論。人民幣一年間不斷下破支持位且創6年新低。民眾預期未來人民幣因政治需要而繼續貶值,遂把大陸資金轉成港元分散貨幣風險。部份資金投入本港樓市作中長線投資。

其三,本港樓市瘋狂,但原來大陸一線城市亦不相伯仲。瑞銀本月初報告指,世界樓價最難負擔的城市首5位分別是深圳、香港、北京、倫敦及上海,深圳已超越香港榮登冠軍寶座。大陸樓泡製造不少富豪,但風高浪急,不少人趁機套現。香港樓價與大陸差距縮窄,質量又相對高,成為轉移資產目標。

政府未有正視趨勢

既然外來需求有增無減,香港政府又無法增加供應以迎合,剩下的選擇就是加大力度調控。可惜政府採取放任的態度處處可見,給予市民的印象是風險意識低落,臨渴才掘井。其一,外來買家比例連升數季已響起警號,政府卻不肯承認,自我感覺良好,不斷重複調控行之有效。

其二,發展商銷售行為越來越以投資者優先,違反供應不足用家優先的原則。稅務回贈削弱雙辣稅的效用。莫非政府要等比例再升才與業界商討何時及如何規範該等行為?

其三,政府建議啟德地皮更改規劃,由原先酒店用地改為住宅,又放寬高限。該地屬極罕有無敵臨海地皮,擁郵輪碼頭景觀,將來必建超級豪宅,若沒有「港人港地」條款,豈非成為大陸富豪樂園?

其四,20萬雙非兒童屆入學高峰期,大陸客近年興起為外國子女「以房養學」,風氣會否蔓延至本港?大陸客瘋狂搶購香港短期儲蓄保險產品,過去兩年間估計保費達千億,兩三年後這些產品滿期資金何去何從?若外來買家因雙辣稅傾斜而擴散至上車盤,政府將如何應對?

既然供應那麼緊張,為何政府寧願見縫插針,卻不願收緊外來買家政策?政府若再錯判形勢,樓市怎不瘋狂?但派對終有一天結束,越瘋狂越失落,屆時破壞力將不堪設想。◇