從9月30日開始,中國大陸20多個城市相繼發佈樓市調控政策,近半月來,成交量已經出現明顯下滑。尤其是二線城市,成交量連續兩周低於4萬套。專家認為,下調幅度達30%多。

54城的房產成交量下滑 「下調35%左右」

《北京晨報》18日報道,中原地產研究中心統計數據顯示,截至10月16日,中國主要的54個城市合計簽約商品房住宅130,944套,而9月同期簽約為137,483套,環比減少約7000套。

對此,中原地產首席分析師張大偉表示,「由於網簽的滯後效應,實際成交還未完全反應當下樓市的真實數據。如果剔除政策末班車的影響,市場在最近一周的下調幅度應在35%左右」。

北京新房網簽同比降45%

新政剛剛落地,北京的成交量便出現了大幅下滑。據偉業我愛我家集團市場研究院統計,2016年10月份上半月,北京全市新建商品住宅共網簽1579套,同比下降45%,環比下降42%。

二線城市連續兩周低於4萬套 較年前出現腰斬

中國經濟網同日報道,在22個出台調控措施的城市中,部份二線城市的政策頗為嚴厲,其市場降溫也最為明顯。二線城市成交量已經連續兩周低於4萬套,是年後首況。

同時,上周3.36萬套的成交量更是較年前出現了腰斬。「二線城市普遍升級的限購、限貸政策已經開始影響市場成交量。」有業內人士指出。

而三線城市受益於二線城市的溢出效應,出現了短期的成交上行,但因為統計城市數據少,所以整體看市場上漲幅度有限。

一線城市中,北京、上海的成交量較上月同期分別下調了42%和16%,而深圳與廣州的簽約上漲了50%以上。另外受政策末班車影響,杭州、青島、昆明、南寧、石家莊、南昌等城市的簽約也出現了上漲,而蘇州、濟南、長沙等城市出現了環比下調。

「22城實際跌幅達到30%—40%」

「網簽數據不能反映當下受到調控的市場情況。從實際簽約情況看,受到新政影響的22個城市,成交量出現了明顯下調,實際跌幅達到了30%—40%左右。10月下旬開始,會逐漸反映到簽約數據上。」張大偉指出。「如果年末央行額度吃緊,房價的下調很可能會蔓延到很多城市。」

除了成交量,調控政策的效應還傳導到土地市場。相比調控前的8月和9月,成交的高價地數量也開始減少。

二手房量價齊跌

中國經濟網18日報道,受多種調控影響,二手房方面出現的調整更大。此輪密集調控政策明顯的一個特點是二套房從購買資格和購買門檻上做出了嚴格的規定。二套房首付比例最高達八成。

據深圳中原研究中心的數據顯示,近期當地有七成二手業主下調房源價格,其中下調幅度在1%—5%區間段的房源佔比達43%,下調幅度在5%—10%區間段的房源達20%。截至10月10日,已經有多個項目報價出現跳水。

而受首付比例上調、預售證資格管制,10月份上半月北京新房、二手房市場的成交量均出現大幅下降,環比下降率均已經超過40%。截至10月15日,我愛我家二手房新增買賣房源掛牌量環比9月份增長了10%,但新增買賣客戶量卻環比上月下降了36.6%,且全市二手住宅共網簽7386套,環比下降41%。

對此,有業內人士指出,本次調控對於二手房市場打壓主要來自於首付比例的調整。「隨著這輪上漲周期的結束,二手房的成交量將會率先下滑,隨後主動調低報價的業主也會逐步增多,二手房市場整體價格的回落已經在所難免。」有市場分析人士稱。

「歷史上最大的泡沫」

每經智庫專家黎友煥幾年前就表示,自21世紀以來,房價持續攀升,房地產泡沫逐步顯現。住建部數據顯示,中國城鎮平均房價從2003年的2381元/平方米上漲到2012年的5791元/平方米,10年增長143%。目前中國房地產發展已經形成了泡沫怪圈,即房價上漲→吸引各類資金投入→推動房價繼續上漲→吸引更多的資金進入。只要房價繼續上漲,泡沫就越來越大。由於當前房地產已經在一定程度上綁架了銀行和地方政府的財政收入以及其它數十個相關行業,一旦房價下跌幅度較大,房企資金鍊斷裂,將引發連鎖反應,最終導致危機發生。

中國首富王健林上月28日警告稱,中國房地產行業正出現「歷史上最大的泡沫」,而且發展趨勢正在失控。中國房地產最大的問題是,上海等主要城市房地產價格持續上漲,但小城市大量房地產卻出現空置。「我沒有看到一個很好的解決方案,政府出台了各種各樣的措施,比如限購或者限貸,但都沒有效果。」外國銀行的經濟師們、當地經紀人和官方智庫都已經加入這一警告行列。

去年讓中共政府頭疼的市場崩潰還歷歷在目,現在,中共領導人要面對房地產領域帶來的同樣問題。

有大陸業界人士認為,大陸的房地產已經綁架了中國的宏觀經濟,泡沫大到中共已經不敢讓其破滅的程度。著名經濟分析師馬光遠認為,管理層緊鑼密鼓出台限購限貸政策,目的是通過人為的市場降溫,確保市場不要出現嚴重的問題,防止房地產繼續過熱後出現崩盤的危險。◇