反映二手樓價走勢的中原城市領先指數（CCL）急升，最新報141.04，按周飆2.49%。其餘七大指數全線上揚。港島、九龍、新界東及新界西分別上升1.49%、2.78%、1.55%及2.57%。大型單位指數、中小型單位指數及大型屋苑指數亦分別飆升3.97%、2.18%及2.16%。
胡亂推地 樓市火上加油
CCL又再飆升，升幅更創7年新高。八大指數全線報升，3個月內已是第五次，有6個指數升幅更超越2%，屬近年罕見，大型單位指數升幅更創新紀錄。CCL圖表顯示，近月升勢比較早前跌勢更急，即買家追價入市，主要原因乃市民並不相信政府有能力達至供求平衡。樓價急升，二手業主加價極為進取，成交明顯縮減。另外，龍翔道筆架山地皮以近73億天價出售，呎價2.12萬，成為九龍區新地王。市場估計連同發展成本，開售呎價將在4萬以上，洋房更可達5萬，將進一步刺激樓市氣氛。
本欄多次指出，地價是發展商投地的平衡項目，市況向好，投地價可倍升，反之則可暴跌。政府在旺市推出罕有的豪宅地無疑是替樓市火上澆油。若政府繼續如此行為，樓價破頂指日可待。
賣地是穩定樓市的重要手段之一，數量及地點均直接影響大市氣氛，如何推地存在策略性考慮。眼見政府如此推地，有兩個可能性。其一是政府的賣地對策是優化庫房收入。雖然這可能性似乎不大，但近期行徑已給大眾如此感覺。另一可能性是政府或許有推地策略，但礙於可供拍賣土地極為有限，無法以合適的土地作調控，為求達至供應目標，有地就推。這可能性頗高，但亦令人擔心政府已彈藥無多，賣地難以為繼，後市亂象橫生。
情緒指數領先樓價指數
要了解樓市走勢，數據分析只屬基本動作。政府提供的參考不多，且多滯後，領先指標欠奉，近年更有把數據模糊化的趨勢，政府的不足唯有靠坊間填補。中原地產於90年代推出CCL，CCL按臨時買賣合約計算且按周公佈，有著適時性及領先性的優勢，自推出以來一直被視為二手樓價的指標，比官方的樓價指數更廣泛被利用。
上月底，中原研究部更進一步推出本港首個以情緒為基礎的樓價走勢指標──地產經紀人指數（Centa-Salesmen Index，簡稱CSI）。情緒指數並非新事物，市場上經常聽到的經理人採購指數PMI屬同類性質，外國亦沿用多年，例如英國的Markit房地產情緒指數，對短線樓價有頗高的預視作用。
情緒指數在概念上亦非複雜，中原每周向旗下經紀分別以看升、不變或看淡查詢對後市的看法，將比例化作介乎0至100的指數，以50為基準點，指數超越50代表向好，低於50代表向淡。本港大部份樓宇成交由經紀促成，理論上經紀最為貼近市場，理解最新的供求情況及買賣雙方取態，經紀的情緒高低就能領先成交價格。
在公佈CSI之前，中原亦做足準備功夫，收集了過往一年數據作比較，證明其對二手樓價短期走勢的預視性甚高。以最近的升浪為例，7月初CSI已處70以上的擴張水平，隨後CCL節節上升。
長期走勢較短期重要
CSI向外公佈剛好一個月，指數均處80以上水平，代表代理極度樂觀，預期樓價將繼續向上。市場多了一個領先指數固然是好事，但亦必須留意其用途及限制。其一是情緒指數屬短線預測，情緒可受單一事件影響而大幅起伏，單看CSI由6月20日62.92急跌至52.4，隨後又馬上反彈至70.78便可得知。買樓是極長線考慮，決定應按理性分析長線走勢，與情緒有根本矛盾，絕不能單看情緒指數而作出決定。CSI只能對已基本上決定短期出入市而希望更有效掌握時間性的人適用。
其二是必須留意邏輯陷阱。若果有一基金經理經常準確預測恒生指數未來一周走勢，閣下肯定對他的能力深信不疑，把資產交託投資。同樣地，如果有地產代理經常準確預測短期樓價走勢，必較容易取信於客戶。問題是房地產不同恒生指數，前者不能短線炒賣獲利。正如上述所說，長線樓價走勢至為重要，不排除有部份仲介利用指數把視線轉移至短線，影響出入市決定，買賣雙方必須留意。
其三，考慮到調查成本及回覆率，中原以自己的代理作調查對象實屬無可厚非，但亦可能出現系統性抽樣偏差（systematic bias sampling）。受企業文化或內部激勵計劃影響，又或因中原被邀作某些新盤的主要分銷或獨家代理人，皆可影響其代理情緒。雖然歷史數據並無明顯偏差，但更理想的做法是把調查擴展至全港代理，由中立機構執行，但亦牽涉更高成本。
市場缺乏領先數據，有私人機構願意投入資源，為大眾免費提供一個情緒指數參考，實在值得一讚。但在利用情緒指數的同時，亦應充份了解其適用性，及留意長期樓價走勢，方能更全面掌握出入市良機。◇
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