由次級按揭崩潰所引發的2008年全球金融危機已漸為人所淡忘,雖然經濟復甦疲軟,全球樓市在過去三年持續上漲,許多大城市的樓價已經超過金融危機前的高峰。

瑞銀(UBS)首席投資辦公室全球房地產部門負責人薩普特莉(Claudio Saputelli)女士近日警告,部份地區房地產過熱,並點名全球6個城市,警告這些城市樓價上漲遠高於經濟成長,面臨樓價泡沫。

薩普特莉表示,當全球逾三分之一政府債券的收益率(yield)是負數之際,也就是說購買這些債券是賠錢的,有形資產如房地產成為投資人歡迎的投資方式。因此,幾乎所有主要城市房地產市場再次出現過熱的情況也就不令人感到意外。在前一波泡沫後短短幾年,許多主要金融中心的房地產出現過熱,其中六個樓市有泡沫的風險。

她強調,雖然這幾個出現泡沫風險城市的樓市或許不會崩盤,投資者還是應該牢記,中期內,價格向下修正的機會很顯著。

溫哥華、倫敦、斯德哥爾摩、悉尼、慕尼黑和香港是被薩普特莉女士點名的六個泡沫風險最高的城市。這幾個城市的樓價自2011年以來,平均上升了近50%。在其它金融中心,價格上漲低於15%。即使依據各地經濟成長及通貨膨脹來調整,這種價格增長差距是不成比例的。

在北美地區,2010年以後的房地產市場復甦一直很不平衡。在三藩市,雖然當地高科技經濟發展快速,實際價格已自2011年以來增加了逾50%,當地樓市正在邁向泡沫。同時,波士頓房地產的實際價格增長仍僅15%,與全國平均水平相當,在過去的四年中,紐約和芝加哥兩地樓市增長已被美國整體市場超越。

芝加哥樓市緩慢復甦可歸因於當地政府財政問題和相對較弱的地方經濟發展;受華爾街及整體金融業不振的影響,紐約近期房產價格增長開始減緩。總體而言,芝加哥樓價被低估,而紐約和波士頓樓價則相對合理。

加拿大溫哥華的房地產市場並沒有被金融危機或大宗商品價格崩盤拖累。自2007年以來,瑞銀過去兩年的研究顯示,受寬鬆貨幣政策及海外投資人強勁需求的刺激,住樓市場已經被高估。目前,溫哥華樓價明顯超前其經濟基本面,已經算是泡沫。

在歐洲,除了意大利米蘭外,所有主要城市的樓價均被高估。瑞銀認為,在過去12個月,瑞典的斯德哥爾摩、德國的慕尼黑、英國倫敦和荷蘭的阿姆斯特丹是泡沫風險最高的四個歐洲城市。歐盟中央銀行為刺激經濟增長所採取的低利率政策,導致幾年住宅物業市場過熱。在經過通貨膨脹調整後,樓價在倫敦、斯德哥爾摩、慕尼黑和蘇黎世依舊創新紀錄。

在亞太地區,金融危機後全球投資人將資金投入新興經濟,導致香港樓價以兩位數飆升。

在香港,監管措施成效不彰。樓價在2015年上漲到了泡沫水平,住樓市場明顯漲到頂點,價格在過去一年迅速下降。

受中國投資人瘋狂湧進的影響,澳洲悉尼的住宅市場持續過熱。在2012年的一項評估中,悉尼是亞太地區所有城市中最低風險的城市,但現在該市樓價已經達到泡沫水平,風險高於該地區所有其它城市。

橫跨北美、歐洲和亞太地區主要城市的住宅市場,狀況依然脆弱。即使在房地產泡沫很明顯的城市中,準確預測樓價下跌的時機及周期也是不太可能。任何供應量急遽增加、利率上升或國際資本流動的變化可能隨時引發樓價大跌。◇