近代中國政治與經濟的動盪,熱錢、資金向外移已經成了普遍現象,也令中國成了世界最大的移民來源國。2015年《中國投資移民白皮書》指高淨值人士的生活方式正在起變化,並提出了一個全新的概念:「全球公民」。這些全球公民擁有一國或多國護照,在多國擁有物業,處處為家,業務國際化,他們的購買行為逐漸改變著國際市場,不同國家為了吸金,把移民手續簡易化,加上互聯網的便利,移民機會成本降低了。移民潮加上全球經濟低迷,多國進行貨幣量寬政策,房地產投資也隨之走向國際化。

上世紀80年代中英聯合聲明引發移民潮。當年移民絕對是一個重大決定,由於資訊不發達,有幸成功移民者,亦要放棄在原居地已建立的事業、人脈甚至生意來往,代價不菲。往往移民目的地大多是經濟成熟的國家,錯過了新興國家增長機遇,移民的機會成本高昂。

踏入21世紀,互聯網及流動通訊科技帶來巨大轉變。資訊爆發,全球經濟迅速一體化,跨國貿易急增,營商及消費模式改變。網絡及通訊所到之處,就可建立聯繫及營商,打破地域限制。不久將來,實境三維視鏡可讓閣下足不出戶亦可「親身」視察廠房或樓盤,絕對可運籌帷幄之中,決戰千里之外。

全球公民時代到來

據2015胡潤-匯加移民專項調研發現,在受訪人心目中,全球公民具備一些共有的、顯著的特徵,即簽證自由、財富自由、接受過海外教育、擁有多國朋友圈和商務圈。33%的受訪人認為「簽證自由」是成為「全球公民」最重要的因素;29%的人認為「財富自由」是最重要的;另外選擇「接受過海外教育」、「擁有多國朋友圈」、「擁有多國商務圈」的比例分別為11%、10% 和9%。

所以接受過國際教育,能在不同國家落地,並在當地擁有資深人脈關係的人就可以稱為「全球公民」。而2015胡潤投資移民白皮書,首次提出在中國全球公民1.0時代已經到來,即中國的高淨值人士開始探索「何為全球公民」的現象普遍出現。

國際房地產投資潛力

現代的投資者即使滿足於現居地,亦不可忽視全球一體化帶來的投資機遇。分散投資可以在更低風險下達成目標回報,此乃投資的金科玉律。若要達至分散最優化,必須涵蓋全球各類主要資產。事實上金融資產投資已實現全球化,在資金自由流通的國家,有不少網上平台,讓投資者購買世界各地大交易所的股票、基金及商品。

長線投資面對通脹風險,固定投資如債券等,回報可被通脹蠶食。股票理論上可應對通脹,缺點是波幅巨大。歷史數據告訴投資者股市可於短時間內下跌一半,股災頻發,單靠金融資產將令人難以安枕。

今年年初的世界經濟論壇以第四次工業革命為主題,各經濟學家擔心的是其帶來增長之餘亦將帶來大幅淘汰,抵銷增長。最近杭州舉行的G20國峰會主題是增長及創新,直接證明增長難題困擾世界經濟。世界銀行主席克拉德明言量化寬鬆已無法令經濟發展,呼籲各國採取實質措施令經濟回復增長。各國均認同此大方向,但是如何實踐絕對是一大挑戰。國際貨幣基金會一年來三度下調17年全球經濟增長率。

利率與經濟增長有一定關係。經濟增長越高,利率越高,反之亦然。全球主要經濟體低增長代表主要貨幣利率低企。利率低令投資回報走低。但同時,資金卻因量寬而氾濫,結果全球流竄追逐回報。量寬又令貨幣面對貶值風險,資金流入實物資產,包括各國房地產。近年國際房地產投資者的需求也變得比以前精緻,選擇多,考慮的因素也多,包括量身訂做的投資方案、以房養學等投資概念。

為何選擇國際房地產?某些城市如香港、中國一線城市等,樓價已極度超越負擔能力,潛在風險回報偏低,尋找優質回報極費功夫,事倍功半。不少地方入場門檻仍相對低,特區一400呎住宅的首期,足以在不少國家買入整個單位。若投資者身處國家的貨幣不斷貶值,國際房地產提供對沖機會,保持購買力。

同時,一些國家也看準中國人渴望「簽證自由」的現象,結合當地的房地產市場,推出簡易的移民政策。例如韓國推出特訂的買房送永久居留權項目,入場門檻為50萬美元。馬來西亞也推出第二家園的特別房地產項目,買房可獲10年居住簽證,只要不轉賣房子,簽證可以一直延期。

「以房養學」也是近幾年流行的投資概念,就是透過投資海外地產來分擔部份甚至全部孩子在海外留學的費用。有移民投資公司建議如果孩子讀完書後會回國的話,還是租比較划算。如果打算孩子讀完書後會自己或舉家移民的話,在孩子留學的安排上,可以考慮在當地買樓。樓價、匯率、利率、稅收、投資條例等都是考慮的因素。

不少地方仍有人口紅利,或大量投入基建擴大城市化,需求增長將提供投資機會。全球移民流向及投資大趨勢製造額外增長潛力。全球經濟一體化,全球公民概念,低息環境令充裕資金追逐回報,趨勢將會持續。

移民需要考慮的因素

全球公民在實踐上仍要選擇一個國家作基礎。有幾個原因。其一,每個國家的護照可享免簽證的國家數量不盡相同。其二,擁有雙重國籍不一定獲得領事保護權。有些國家更不會承認是別國公民,除非已放棄本國公民資格。其四,各國稅制亦不盡相同,某些國家只要是公民,不管是否常住,亦要按全球收入繳税。再有,國內某些福利,國民享有優先權。

至於選擇哪一個國家,考慮因素眾多,各因素比重因人而異,但基本上大致分為經濟、生活、家庭及保障等。經濟因素包括稅務、工資增長、經濟發展潛力、政治環境穩定性等。生活因素包括文化生活、社會融合、生活質素、治安、交通、環境等。家庭主要是子女教育及育兒照顧支援。保障主要是醫療。移民還需考慮護照給予自由度。以投資的角度,以上因素主宰需求的潛力,仍具參考價值,當然還需額外考慮回報率物業管理、中介、對海外投資限制等。◇