今年以來,大陸樓市持續高燒,房地產信託隨之大增。僅8月份,房地產集合信託發行規模達到237.8億元,同比暴漲50.4%。同時,此前「明股實債」禁令也早已成為過去,對房企的股權投資再度在信託行業火爆起來。

當前房地產市場瘋狂的根本原因是大量熱錢湧入,其中一直是房企重要融資管道的信託出現大增。據用益信託統計,2016年1至8月,集合信託市場上共計發行595隻房地產信託產品,發行規模達1,549.16億元,同比上漲13.7%。

其中僅8月份,房地產集合信託共發行63隻,總額達237.8億元,較上年同期158.1億元同比暴漲50.4%;較7月的195.9億元環比上漲21.4%。

業內人士表示,房地產集合信託產品的發行在經歷一年多的萎縮後,大幅跳漲升溫。僅9月第三周成立的60款集合信託產品中,房地產領域共成立9款產品,募集資金28.03億元,融資規模居首,佔信託募資總額30.45%。

「明股實債」再瘋狂

房地產業務已成為一些信託公司拉動今年盈利增長的首要業務。據統計,今年以來發行房地產信託的公司有49家,在全部68家信託公司中佔比達72%。前8個月,房地產信託發行規模達50億元以上的信託公司多達8家。

格上理財研究員樊迪表示,「信託公司正逐步改變原來必須的抵質押融資,對於實力強勁、有發展前景的房企,可以考慮股權投資。」 

資料顯示,2015年涉及股權投資的房地產信託佔房地產信託總額比例約為39.7%,到2016年上半年,該比例約為45%,而7月至今,該比例上升至55.5%。

雲南信託研發部負責人王和俊稱,今年上半年幾家信託公司利潤逆勢上漲,原因是進行大量地產股權投資,與開發商同股同權,但實際情況不得而知。他認為,從目前的情況來看,市場上大都偏重於「明股實債」。

所謂「明股實債」,就是表面上是股權投資,實際是雙方通過抽屜協定寫明僅持有股份、分享收益,但實質並不參與管理。同時,需在協議中註明在特定時間內,另一方需無條件按約定價格或條件,轉讓或回購這部份股權。業內人士表示,「明股實債」的好處在於優化融資方資產負債表,但壞處在於融資成本較高。

9月27日,有消息人士稱,監管層正在醞釀房地產類公司債的分類監管新政,其中或將大幅提高房企發債准入門檻,並對房企各類分項指標進行具體規定,加強監管。再加上地方政府調控政策收緊,房地產業的高燒或將隨著貨幣政策調整而降溫。◇