今年以來,大陸一、二線城市房價持續上漲,「地王」湧現。隨著樓市暴漲,上海、廣州等一線城市的離婚購房潮蔓延至南京等二線城市。正當全民炒房進入亢奮之時,有專家稱,高房價拐點只等一件大事,很快會發生。

今天的房價創歷史最高

以深圳為例,8月該市75%的二手房報價上漲近3%,成交均價超過5萬元。按目前深圳的平均房價和平均收入來算,一個人在不吃不喝的情況下,要用100年才能買下一套90平米的房子。

隨著一線房價的暴漲,周邊二線城市的樓盤也受到追捧:距市中心40公里外的上海郊區的樓盤出現5萬元/平米;資料顯示,8月廈門、合肥的房價同比漲幅分別達到43.8%、40.3%。

經濟學家馬光遠認為,中國房地產市場今天的瘋狂是歷史上是絕無僅有的。2008年的4萬億引發了中國房地產市場在金融危機中的一次大狂歡,但當年無論是房價的絕對值、槓桿的使用,以及投機因素,都無法和今天相提並論;2013年,中國房地產資料最好的一年,房價漲至市場上難覓空頭,交易量創歷史最好,但也無法和今天比。

對於房價出現瘋漲,馬光遠稱,去庫存的房地產政策是第一推手,為穩增長釋放出來的貨幣成了最大的助力,高槓桿拿地導致「地王」頻出,最後沒有及時跟進的土地供應再次強化了房價上漲的預期。現在房子已失去了真正的居住功能,成了資本玩家的傳遞遊戲,這種與居住需求無關的玩法一旦到頭,釋放出來的下跌動能絕對不可小視。如果市場泡沫過大,下跌引發的風險勢必危及實體經濟。

地產泡沫化風險近在咫尺

從貨幣角度看房價,優選金融副總裁賀江兵稱,無論存量與增量中國的貨幣都是世界第一,而房地產是中國最好的貨幣洪水的蓄水池。大量資金進入房地產市場,必然會帶動地價和房價的大幅上漲。

賀江兵表示,現在無處無人不談樓市,有上市公司眼看要退市,賣了兩套學區房包住了殼。不過沒有不破的泡沫,也沒有不滿的蓄水池。瘋狂的樓市已經到了讓人窒息的地步。現在樓市不再是蓄水池和分洪區了,已經核裂變成了中國最大的堰塞湖,處置不當後果不堪設想,或比日本失去的10年嚴重的多。

海通證券一份報告顯示,無論從哪個指標看,中國的房市都到了崩潰的邊沿,新增按揭占GDP比重大,經濟存在泡沫化風險。日本即使在房產泡沫最嚴重的89年,居民新增按揭占當年GDP的比重也未超過3%,美國金融危機前新增按揭/GDP在05年達到8%後見頂回落。而15年中國新增購房商貸+公積金貸款占GDP比重為4.9%,今年上半年已達已達7.7%,不僅大幅提升,也與美國歷史高點相當接近,表明地產泡沫化風險已近在咫尺。

房市資產泡沫或即將破滅

市場分析人士稱,中國房地產好像一顆炸彈,誰也不知道它甚麼時候會爆炸。賀江兵認為,當人民幣實現國際化、可自由兌換之際,就是房價暴跌甚至崩盤之時。他稱,快則一年內,最多不會超過3年。人民幣在10月份即將納入國際貨幣基金一攬子貨幣,中國人民銀行和外匯局隨時都可能宣佈資本項下開放,即人民幣可自由兌換。

賀江兵稱,由於中國的人民幣還基本是封閉運行的,人民銀行發行的貨幣都是在被圈起來的池子流通。一旦人民幣國際化後,人民幣可以自由流通,那麼中國人民幣的封地池子就會被打開,與國際貨幣的水合流,直到與國際均衡,被高估的人民幣將會出現貶值。無論從甚麼指標看,中國房價非常虛高,人民幣國際化後,必將讓包括房價在內的資產泡沫破滅。<>