儘管大陸熱點城市十分火爆,房價一路飆升,但三、四線城市庫存仍居高不下,這反映了中共當局試圖通過加槓桿去庫存的計劃失敗。專家認為,當前制定房地產政策很困難,因中央和地方的利益博弈之間有兩種現象很恐怖。

一線房價「高燒」不退

中共國家統計局發佈資料顯示,8月份大陸70城房價出現全面上漲。其中,北京新建商品住宅和二手房成交價格分別環比上漲3.8%和3.9%,上漲速度遠高於7月份的1.7%和1.6%。

中原地產首席分析師張大偉表示,8月北京二手房成交達25670套,環比、同比均出現了明顯的上漲;商品房住宅共簽約32964套,同比下降10.7%,成交面積高達491萬平米,是最近3年的最高點,成交均價達35424元/平方米,創下歷史新高。

進入9月份,房價持續「高燒」不退。以深圳為例,據深圳房地產資訊網監測,9月12至16日,深圳新房成交均價達67120元/平方米,環比上周上漲23.6%,同比大幅上漲近八成。

青島大學經濟學院教授易憲容表示,1至8月房地產市場資料最顯著的一個特點是新房和二手房都出現普遍上漲。房價在上漲,而相應的金融市場條件沒有變化,即住房按揭貸款利率及首付比例仍然處於低位,這會不斷地強化房價繼續上漲的預期,吸引更多住房投資投機者湧入市場。

三、四線庫存高企

值得留意的是,一線城市及部份二線城市樓市的虛火反映了中共當局試圖通過加槓桿去庫存的計劃失敗。

中共國家統計局公佈的8月份商品房庫存資料顯示,從數字上去庫存從庫存最高峰的2016年2月份的7.39億平米到8月份的7.08億平米,只去了4%的庫存。

張大偉表示,單獨看資料花費了3.3萬億按揭刺激下去庫存只完成了4%,實際只去了少數的一、二線城市。僅13個熱點城市,8月份庫存就減少了248萬平米,也就是說全國其它所有城市庫存只減少了264萬平米。目前來看,加槓桿只導致樓市虛火上升,放大樓市虹吸效應,資金過度向一、二線城市集中,即使熱點城市房價高位跳漲,但卻增加了三、四線城市去庫存的難度。

房地產泡沫越來越大

經濟學家任澤平9月20日發佈報告稱,從房地產占GDP比重的指標來看,中國房地產存在明顯泡沫。根據報告,中國房地產總市值占GDP的比例為411%,遠高於全球260%的平均水準。

樓市泡沫在越吹越大,但資金還在蜂擁而入。央行發佈的8月份金融統計資料包告稱,上月人民幣貸款增長9487億元,其中個人住按揭款增長5286億元,占比55.72%,成為信貸增長主力。

人民大學發佈的報告也顯示,在2016年上半年新增人民幣貸款7.5萬億中,有至少2.3萬億投向了購按揭款(接近2015年全年的水準),占新增人民幣貸款的31%,加上1.1萬億投向房地產開發企業的貸款,合計至少有46%的貸款投向了房地產市場。房地產市場交易的火爆,導致家庭部門的定期存款轉化為房地產商的活期存款。

中國社會科學院世界經濟與政治研究所副所長姚枝仲認為,中國的貨幣擴張很大一部份還是輸送給了房地產業,通過居民的貸款支撐起了房價的上漲,並沒有更多地對製造業的其它行業進行支援,這個邏輯從資料上還是能看出來的。

人民大學的報告警示:加劇資金「脫實向虛」是本輪房地產復甦的又一重要風險,可能會加劇總體經濟下行壓力。

中國人民大學國家發展與戰略研究院執行院長劉元春稱,「房地產市場在中央和地方的利益博弈之間被架空了,房地產政策如果不能尋找到中央和地方政府利益相契合的政策方案,很難有所作為,起到真正的作用,要麼就是全面管死,要麼就是泡沫繼續上揚,這兩種現象是很恐怖的。」<>