從去年下半年開始,深圳房價以年增幅40%的水準突起,隨之而來的是京、滬兩地的學區房搶房潮,而後離婚買房潮、房屋交易黃牛號被叫到天價的荒誕現象更是市場炒作熱點。 

大陸房價泡沫已成為全民焦點。房價暴漲的背後是居民槓桿快速上升,與此同時,開發商的槓桿率也在升高。從歷史來看,過度使用金融槓桿帶來的往往都是災難性的後果。

房價地價持續攀升

中共國家統計局19日發佈資料顯示,8月大陸70城新建商品住宅和二手住宅價格環比上漲的城市分別有64個和57個,分別比上月增加13個和6個。

易居研究院智囊中心研究總監嚴躍進表示,8月70城新建商品住宅價格環比增幅1.3%,相比7月份0.7%的增幅有明顯的提升。這是2010年5月以來最高的環比增幅。資料顯示,8月上海和北京的房價分別同比上漲31.2%和23.5%,而二線廈門和合肥的房價同比漲幅更大,分別達到43.8%和40.3%。

更令市場恐慌的是土地價格的飆升。據中原地產統計,8月份全國單宗土地超過10億的地塊合計有65宗,其中溢價率超過100%的「地王」高達46宗,8月可以說是成為歷史上「地王」最密集的月份。而上半年全國已出現219宗「地王」。

居民槓桿快速上升

市場分析人士認為,「中國經濟主要靠房地產,房地產不能崩盤」是眾多購房者買房的主要理由,即使未來房價下跌,幅度也有限,是相對最為保值的資產。

近兩個月的央行資料顯示,居民按揭已成為信貸的絕對主力。興業證券分析師閻常銘稱,1至8月,累計新增居民中長期貸款3.63萬億,同比增長90.4%。未來這一趨勢必然帶來一、二線城市房地產基本面的長期上行,銀行資產配置將持續大幅度向按揭傾斜。

交通銀行金融研究中心高級研究員夏丹表示,「今年以來,在實體經濟走軟的背景下,銀行對按揭資產偏愛有加,反映在前期按揭貸款利率一路走低,信貸投放佔比加大」,目前按揭利率優惠已近極限,8月全國首套按揭款平均利率4.44%;二套按揭款平均利率為5.39%,已連續9個月持平。

居民槓桿的快速上升已引起業內擔憂。國信證券分析師董德志測算,如果維持前7月居民貸款投放速度,2016年中國居民部門槓桿率將達到44.7%,遠超之前年份單年加槓桿的速度。

中國社會科學院世界經濟與政治研究所副所長姚枝仲警告,當下是通過居民貸款支撐起房價上漲,其中是存有風險的。在高房價沒有明顯回落的情況下,又出現進一步的上升,這就是一個泡沫的過程。

中共央行推波助瀾

在居民槓桿上升的同時,開發商的槓桿率也在升高。中共統計局資料顯示,截至2016年8月26日,房企公司債融資規模達到6,534.6億元,平均利率僅為5.16%,規模已經達到2015年全年的151%。已經公佈的半年報也顯示,上半年上市房企平均資產負債率為76.4%,其中32家企業負債率已突破80%。

陸媒《經濟日報》評論稱,從歷史來看,過度使用金融槓桿帶來的往往都是災難性的後果,如果今天中國房地產市場繁榮只能建立在過度金融槓桿的基礎上,風險一定是巨大的。

日本房地產泡沫破裂後,經濟至今沒有恢復;美國2008年次貸危機後,經濟也還在恢復中。

彭博社近日報道稱,持續允許房價大幅上漲,中共央行將顯著增加房市泡沫崩潰的風險。到那時候,救助房地產市場所需的資金將遠遠超過2015年拯救股市所花費的數千億美元。◇