大陸土地市場熱度空前,8月份一線城市土地樓面價比去年同期飆升1.4倍、土地成交面積比去年同期增加41%。有分析人士發現,大陸房地產市場火爆的背後是各方激烈的博弈。

同策諮詢研究部最新數據顯示,大陸一線城市(北京、上海、廣州、深圳)整體土地價格連續4個月大幅上漲。

一線城市8月份住宅地平均成交樓面價為每平方米3.46萬元(人民幣,下同),創歷史新高,相比去年8月份漲144%。一線城市8月份住宅成交面積為13,372萬平方米,相比去年8月份增加41%。

8月土地市場的特點

克而瑞地產的研究報告中提到,大陸8月份土地市場「地王」數量激增,由7月份的33宗急升至48宗,創今年單月新高,而且出現全國歷史新單價「地王」。

另外,土地市場火爆城市從一線城市快速蔓延到鄭州等二線城市。

同策諮詢研究部研究經理許之靜表示,大陸房地產市場的火爆情況「幾近失控」,「麵粉比麵包貴」怪象(土地高過目前周邊房價)成為常態。

《南方周末》9月8日發表文章《火爆樓市背後的貨幣博弈》表示,近期大陸出現多宗高價土地交易,房企舉牌不計代價,更加錯綜複雜的各方博弈才剛剛開始。

房地產瘋狂各方博弈

截至2016年7月底,已發行的地方政府債券為3.97萬億,政府存款餘額27.91萬億,比去年末增加了3.66萬億元,這意味著前7個月所發行的地方政府債券中,90%以上變成了「活期存款」。

這數萬億沉澱在銀行體系內的活期存款,成為推動股市、債市乃至房地產價格上漲的「資金大潮」。

2016年上半年,已公佈年報的101家上市房企的銀行貸款規模,比去年同期大幅增長158%;房地產行業資產負債率為79.72%,接近80%的警戒線。

然而,這類負債的特點是不計成本,也就是說,負債成本高於投資收益率。這意味著一場賭博正在進行中,賭未來的寬鬆貨幣政策和更大的資產泡沫。

今年新華社、《人民日報》等官媒多次警告房地產泡沫風險,但是今年前8個月,大陸超過10億元的地塊仍多達303宗,其中溢價率超過100%的地塊達到153宗。

方正宏觀任澤平和宋雙傑表示,土地財政能夠刺激投資、彌補地方財政缺口,但是卻形成資產泡沫,增加地方政府債務風險,引發實體產業空心化。

8月17日一天上海出現3宗地王,其中一塊創造了大陸歷史單價「地王」,成交總價110.1億元,未來建成樓盤後的售價預計超過每平方米15萬。

值得注意的是,製造這塊地王的融信集團,以遠高於該集團市值的110.1億元購地,明顯是高槓桿拿地;另一方面,融信集團的資金主要來源是綠地控股集團、信達和華融集團,其中綠地控股集團的背景是上海市國資委,信達集團曾與江澤民孫子江志成有交集,都有江派背景。◇