「啟德1號」位於啟德發展區。(大紀元資料圖片)
「啟德1號」位於啟德發展區。(大紀元資料圖片)

反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)急升後稍作調整,最新報133.13,按周下跌0.21%。分區指數個別發展,港島及新界東分別回調0.61%及0.35%,九龍及新界西則分別上升0.08及0.66%。其餘領先指數亦表現不一,大型單位指數急跌1.1%,中小型單位指數及大型屋苑指數則靠穩,分別微跌0.03%及0.04%。

需求爆發新盤熱火朝天

經上周急升後,CCL本周稍為回順,主要受港島及大型單位指數下跌拖累,但九龍及新界西仍在追落後,兩者1個月累升近2%。大型屋苑及中小型單位指數幾乎無變動。大市氣氛繼續向好,發展商趁機開盤或加推,可謂區區有盤賣,熱鬧非常。

新地位於元朗的新盤「Grand YOHO」,首推308伙,吸引1.67萬票,破一手盤銷售新例後紀錄,開售即日沽清。中國海外的「啟德1號」緊隨其後,推110伙,累收5千多票,發展商乘勢加價加推。華懋位於將軍澳的新盤「海翩匯」亦收近5千票,宏安牽頭的馬鞍山「薈朗」主打小型單位,兩度加推亦幾近沽清,吸引大批投資者入市。8月份一手成交勢破2千5百宗,創16個月新高。

大屋苑二手成交亦較上月大幅改善,價量齊升,短期樓價有力再上。一手銷情顯示市場累積不少購買力,金融市場回穩,購買力迅即爆發,從革新盤入票量計算,縱使有部份水份票,消化未來一年的供應不成問題,意味樓價難因現行政策的供應量而下跌。

政府13年初推出雙辣招時CCL只是120左右,當時政府已明確指出樓價極度超越負擔能力。進取的目標先不談,假設現時經濟大環境不變,長策及調控措施能否把樓價壓回雙辣招實施時的水平?需時多長?絕對是政府要思考的問題。

港人港地未達預期目標

當元朗新盤收票創一手新例實施後新高之際,全城卻聚焦啟德1號新盤,看看港人港地(下簡稱港地)會為本港樓市帶來甚麼新景象。該盤上周公佈價單,折實呎價介乎1.5至1.8萬,最低入場屬367呎單位,開價492萬。呎價並沒有因港地的限制有任何明顯折讓。全盤價單內只有一伙折實低於500萬,八成四單位超過700萬,恐怕未能幫助一般市民上車。

發展商發言人更一語道破,稱梁振英的所謂港地是給香港人優先買物業,並無說以合理價錢賣給香港人。他續指最近的屯門賣地成交呎價達6千8,馬鞍山新盤每呎1.4萬,啟德1號價格合理與否,大家心中有數云云。

所謂港地其實是梁振英競選時的重要政綱之一,原意是照顧港人上車置業需要。港地在買賣及租賃上受嚴格限制,包括30年內只能售給香港永久居民,租賃期不長於5年,不接受以公司名義買入及不向財務公司取用按揭,執行上由地政總署把關。港地是能做到真正以港人優先,趕絕外來買家及借殼公司買樓的終極辣招。13年6月政府首推啟德兩幅港地,最後皆由同一中資地產商投得。之後政府再無推出,港地無疾而終。港地數量不足自然亦未能達致預期目的。

忽然消失乃政治不正確

政府指辣招已有效地取代港地,但實情並非如此簡單。政府一早表明辣招只屬非常時期的調控措施。港地給予30年限制,絕對是長遠策略,只要長期實施,就可發揮累積作用。以短期對策取代長期策略完全不合邏輯。再有,13年9月提出的長策出諮詢文件有提及啟德兩港地,但沒有相應諮詢市民對港地的看法,14年長策更隻字未提港地,顯示政府根本不想港地成為長策的一部份。

政府13年2月實施雙倍印花稅後樓價橫行,且數據滯後,政府如何在短時間結論辣招有效取代港地?實情剛好相反,按中原分析13年第2季數據,已知大陸客佔總成交宗數的6.3%,較13年首季上升1.2個百分點,一手宗數更多達14.2%,增5個百分點,大陸買家未有因辣招而退卻。

更離奇的是啟德地13年6月5日賣出,打後6個月政府賣出17幅住宅地,時間上最近啟德地的兩幅是6月14日及25日賣出的何文田及將軍澳住宅地,理論上更適合推港地。緣何港地忽然消失?原因有三個。其一,按中原最新的16年第2季數據,一手盤已知大陸買家佔宗數14.8%,以金額計算更達25.2%,且還未計算公司客。港地政策針對一手盤,這些成交將全數消失,影響非同小可,政府停推港地是要維護地產商的利益及保持樓價穩定。

其二,越來越多中資參與香港地產項目,本財政年度有一半地皮落入紅色資本手中,它們在大陸的配置能力極強,有能力令大陸買家比例上升。長期實施港地豈非斷其財路?梁振英的政治任務是幫助中資全面掌控香港,又怎會背道而行。

其三,港地賦予港人特權,且超越2047年。梁振英搞的是中港一體化,港地政策賦予港人一個新的長期特權,在政治上完全不正確,這才是港地急被撤回的真正原因。梁氏推兩幅港地為的只是滿足其競選時的港地口術而已。◇