今年上半年,大陸一線及部份二線城市房地產市場在經歷升溫後,「地王」頻現、樓市趨緩、槓桿風險等成為業內關注焦點。業內人士認為,房地產市場或將迎來調整期。

10億地王257宗

今年以來,「地王」頻現成了房地產市場的一大特徵。中原地產資料顯示,前7個月,全國總價超過10億元的地塊多達257宗,其中溢價率超過100%的「地王」合計128宗。加入8月上半月的資料後,今年至今,大陸已有近140塊高價地溢價率超過100%。

迦南資本合作創始人、建銀精瑞資產管理有限公司董事長李曉東表示,「地王專案未來能否賺錢,要看貨幣政策是否會收緊。」 

樓價上漲不可持續

業內人士認為,這場「地王」盛宴背後的風險值得警惕。新城控股集團有限公司高級副總裁歐陽捷說,「今年上半年出現的部份城市樓價新一輪上漲不可持續,下半年或將下降。」

實際上,深圳樓價已出現下滑。資料顯示,7月深圳新屋成交均價5.67萬元/平方米,環比下跌8.2%,創下2012年以來環比最高跌幅的紀錄。

中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛表示,一線城市是中國樓市的風向標,所以深圳樓價暴跌對中國樓市整體有一定影響,今年下半年到明年上半年,房地產市場可能會迎來一個短期調整期。實際上,中國樓市調整在今年第二季度後就已經開始了,未來全國樓價有絕對下降的可能。

槓桿風險大增

中國銀行業協會首席經濟學家巴曙松表示,中國的居民槓桿率近年來增長非常快,從2005年的17.1%猛增到2015年的39.9%,估計2016年會上升至44%。每一輪樓價的上漲都伴隨著居民置業槓桿率的提升。

另外,中國的新增按揭的銷售比從2011年以來持續上升,2016年上半年高達43%。從國際經驗來看,美國房地產市場2007年新增的按揭銷售比在接近50%的時候發生次貸危機,這意味著中國居民置業加槓桿的速度在逐步的逼近這個邊界。這與海通證券分析師姜超的觀點一致。姜超在一份研報中稱,邊際槓桿已近極限,地產泡沫值得警惕。◇